青岛IMC项目商业定位报告.docVIP

青岛IMC项目商业定位报告20071/a.10-0- 青岛IMC定位报告1.0 城市规划与经济发展…………………………...03-132.0 整体商业市场研究……………………………...14-333.0 区域商业市场研究……………………………...34-504.0 地块分析………………………………………...51-745.0 消费者界定及其研究…………………………...75-1206.0 市场定位建议……………………………….......121-1847.0 需求研究-零售商访谈………………………….185-2018.0 租金收益分析…………………………………...202-2129.0 产品建议………………………………………...213-22510.0 财务分析………………………………………..11.0 案例研究………………………………………...-1- 1.0 青岛经济发展情况1.0 城市规划与经济发展2.0 整体商业市场研究3.0 区域商业市场研究4.0 地块分析5.0 消费者界定及其研究6.0 市场定位建议7.0 需求研究-零售商访谈8.0 租金收益分析9.0 产品建议10.0 财务分析11.0 案例研究-2- 1.0 青岛经济发展情况1.1 城市概况z青岛市地处山东半岛东南部，属于海滨丘陵城市，并且是中国历史文化名城和优秀的旅游城市之一；z青岛现辖七区五市，全市总面积10654平方公里，其中市区（含市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛七区）1159平方公里，所辖胶州、胶南、即墨、平度、莱西五市9552平方公里。z本项目所在区域的市南区位于青岛市区南部，面积30.01平方公里，既是市人民政府驻地也是青岛市政治、文化、商贸、金融，旅游的中心区域。图1.2：青岛市地图图1.1：青岛在中国的地理位置市南区青岛市本项目-3- 1.0 青岛经济发展情况1.2 青岛经济发展基本情况z2006年，青岛户籍总人口为749万人，市区人口为271万人，除去其自然增长，青岛良好的居住环境也吸引了较多的外迁人口迁入；z自2000年以来，青岛市GDP增长率一直保持两位数的增长势头，2006年，实现GDP3206.6亿元，比上年增长15.7%；z2006年完成社会消费品零售总额1006.7亿元，比2005年增长16.3%，其中，城市市场实现零售额784.86亿元，增长17.5%；农村市场实现零售额221.81亿元，增长12.2%。z2006年，青岛市居民人均可支配收入15328元，比2005年同期增长18.6 %，居民收入快速增长；人均年消费性支出11945元，比2005年同期增长20.9%；z恩格尔系数继续平稳下降，2006年为36.4%；z自2000年，来青岛的旅游人数除去2003年非典影响外，一直呈增长之势，2006年国内旅游人数达到2800.83万人次，涉外旅游人数达85.4万人次；表1.1：青岛经济发展基本情况项目单位2000200120022003200420052006GDP亿元1150.1 1316.1 1518.2 1780.4 2163.8 2695.8 3206.6 GDP增长率%15.113.714.615.916.816.915.7市区人口万人234.6237.6241.74246.77258.4265.43271社会消费品零售额亿元428.3491.2557.4645.5747.5865.91006.7人均年可支配收入元80168731872110075110891292015328人均年消费性支出元667266/aB style=color:white;background-color:#00aa00852734480569002988311945恩格尔系数%42.5 41.8 41.2 39.3 38.0 37.6 36.4 实际利用外商投资额亿美元12.8215.9823.7840.1438.1736.5636.58涉外旅游人数万人次26.132.341.734.152.268.485.4国内旅游人数万人次1285.061519.131794.91654.572157.442449.032800.83-4- 1.0 青岛经济发展情况?下面，我们将拿北京的宏观经济情况（2001年—2006年）与青岛进行详细的对比分析，以更好地了解青岛在中国城市中的经济发展状况。1.2.1 人口情况z自2001年以来青岛市人口保持平稳增长；到2006年底，青岛户籍总人口达到749.38万人，增长率为1.1%；其中市区271万人，增长2.1%，五市（县级）478.38万人，增长0.6%；全年净增人口84,760人，人口自然增长率为2