高通智库专项研究报告：2010年地产开局.pdfVIP

专项研究报告 research report on special subjects 2010 年 4 月 3 日 2010 年地产开局：价格深调风险加大 摘要： 当前整体评估宏观经济、货币政策、信贷、利率、汇率，可以发现宏观经济各 环节均助推房地产资产价格的上涨，房地产资产价格上涨环境特征显著。 楼市供应历史新低，遭遇2009年的货币超放，通胀预期、当前低息环境、加之 投资渠道匮乏，促成了房价的快速上涨。 2010年的需求，出自货币超放背景下，被放大的投资保值需求，同时价格上涨 也逼迫需求释放，目前的需求不具有可持续性。 考虑到内地的加息压力，以及汇率调整后的利率配合，对于当前住宅租售比年 化回报率已经为负值的住宅投资而言，将挤压泡沫。 即将出现的“强政策调控、弱制度改革”局面，将使未来一个短周期内房地产 市场的波动性增强。 一线城市的高档住宅的租售比的年化回报率在2.5%左右，中低住宅在1.8%左 右；二线城市高档住宅的租售比年化回报率在3.2%，中低住宅在2.7%左右，均 接近和低于一年存款利息；在减去通胀之后的实际收益率，已经为负值。 从租金收入与购房资金长期成本的比值看，一线城市处于0.3-0.6之间，二线城 市处于0.3-0.8 之间。由此衡量的价格高估程度：一线城市住宅价格高估 40%-70% ；二线城市住宅价格高估20%-70% 。 结合近年房价涨幅：当前房地产价格与投资价值的背离程度，远高于2007年泡 沫时期的水平（上涨在40% 以上），预示投资预期颠覆后，价格深调风险巨大。 目前房企对地价的竞价估算，采取的是拿地阶段的房价的倒推机制，而房价水 平的合理和可持续性值得商榷。 国内房地产在经过10年黄金期的粗放、快速发展后，内地房地产土地、资金双 杠杆的传统商业模式中，土地杠杆所发挥的作用在未来将受到更多局限。行业 竞争力演变的大趋势在资本领域的体现更加显性。房企在地产金融领域的表 现，将成为持续竞争力的核心。 目 录 第一部分 宏观经济：过热前端5 一、宏观环境综述：环境助推房地产泡沫5 二、出口导向型面临转型压力6 二、投资拉动造成结构性问题突出7 三、消费回暖是2010年的大趋势8 第二部分 宏观环境助推泡沫 9 四、2010年宏调基调 9 五、货币政策：M2趋势性下降不改宽松货币环境 10 六、信贷：并未实质收紧，但回落趋势将加剧13 七、利率：加息滞后，负息环境推高资产泡沫17 八、汇率：人民币升值压力增大19 九、人民币升值、加息下的房地产泡沫20 第三部分 房地产：资产价格风险突出 21 十、房调：“强政策调控、弱制度建设”格局急待改变21 十一、房地产供应新低遭遇流动性——需求并非常态，不可持续25 十二、一线城市住宅实际年化回报率为负值29 十三、房地产消费能力：长期看好、中短期调整35 十四、土地：土地格局未变，地价过高38 十五、房地产金融：资本化进程加速42 图 表 目 录 图表 1 ：进口增速远远大于出口6 图表 2 ：出口导向型难以持续6 图表 3 ：2009 年投资大幅增加 7 图表 4 ：地产投资与城镇固定资产投资当月增速（单位：% ）8 图表 5 ：居民收入增速超过GDP 增速，消费支出增长也赶超 GDP 增长8 图表 6 ：社会消费品零售总额数据（单位：亿，% ）9 图表 7 ：2010 年、2009 年政府工