长丰园三期营销策划方案.pptVIP

长丰园三期营销策划方案　　　　策划人：苏永刚／北京 北京天鸿卓越房地产经纪有限公司 目 录 第一部分 市场调查与竞争分析 一、大兴概况及其房地产市场发展现状、趋势 二、大兴房地产热点区域分析 三、长丰园项目区域（狼垡村）环境分析 四、竞争（客户分流）项目调研分析 第二部分 项目建议 一、目标客户定位及其消费心理分析 二、项目建筑设计建议 三、项目附加值（应具有的品质卖点建议） 四、小区环境、项目价格 第一部分 市场调查与项目分析 一、大兴概况及其房地产市场发展现状、趋势 1、大兴概况、社会经济、发展方向 大兴概况 大兴区位于北京城南，区政府所在地黄村卫星城距京城南三环 路仅13公里，到天安门直线距离仅20公里。全境为平原，面积1030 平方公里，人口67.2万，辖14个镇。 大兴区交通便利，京开高速公路、104国道、京津塘高速公路 纵贯大兴南北，北京南五环、南六环公路横跨大兴东西；京津、京 九铁路在大兴交汇。区内有南苑机场，现已开通28条航线。从黄村 卫星城到首都机场40分钟车程，到天津港90分钟车程。 大兴区建有17座变电站所，生产生活用电充足。华北油田进京 天然气管线穿越大兴，主要工业园区、居民区均有天然气供应。大 兴地下水储量丰富，年平均开采量为3.24亿吨。 2、黄村镇 规划中的黄村卫星城总体控制用地为94.60平方公里，其中建设用地为42.54平方公里，是北京重点发展的三个卫星城之一。规划进一步强化了卫星城的政治、经济、文化中心功能，并着力增强其辐射力，完善其商业和服务业的配套功能，并将在公路一环(五环)以北城乡结合地区重点发展房地产。今后，黄村卫星城将发展为大兴的新兴工业基地。目前，卫星城内已建成3个工业小区，其中大兴工业开发区已经有80家企业进驻，总投资达20亿元；广阳大街以东66.7公顷土地规划为北京软件园，是国内今后软件开发的主要基地之一；大兴创业园则是北京市第二家为归国人员创办的科技园区，占地33000平方米；包括恒生电脑、吉百利、星牌台球、多元电器、三元基因、藤氏制衣、青鸟软件等大型企业已经入驻卫星城，周边区域环境已大大改善。工业园区的发展，将为黄村吸纳大量高素质人才，新规划中，到2005年人口将发展到29万，2010年为34~37万，近20万的外来人才将形成大量的住宅需求。 突出特点：新兴工业园的建立带动了高素质人才引进和经济发展， 极大的促进了房地产业的发展。 4、亦庄镇 亦庄是数字技术、电子信息产业、电力电子技术、生物技术以及新医药产业新能源产业聚集之地，在800多家企业中，有200多家为三资公司，世界500强中有30多家在亦庄投资建厂。而且近两年亦庄的交通配套的完善也为该区域的发展奠定了基础。不仅有京津塘高速，通往南四环的路已修通，开发区的外延路博达路也将直接通往南四环。 　　 开发区的土地已完全实现了“九通一平”，由市自来水公司提供生活用水，区内实行双路供电，使用华北油田优质天然气。目前开发区与市电信公司合作开发的数码港工程，将成为北京第一个宽带智能化区域，亦庄已 成为国内第三家数字电视实验区域。 突出特点：亦庄不仅是北京“唯一的国家级工业开发区”，也是一 个良好的生活居住区，金地格林小镇、一栋洋房、新 康家园为代表的一批优秀房地产项目将美好的居住理 念寓于新经济、高科技为主的环境中去，使亦庄迅速 成为北京东南地区的理想居住区。 三、长丰园项目区域（狼垡村）环境分析 本项目所在地狼垡村处于大兴区的西北部，紧邻规划中的五环路， 距离北部的世界公园直线距离不足3000米。 狼垡村的经济发展和市政配套程度无法与前述4镇相比，基本处于 自然村落状态。村内道路和建筑等设施较差，卫生环境一般，本村和外地 在京人员混居，人文环境较差。 附近虽有中华文化园、小白羊超市、舞蹈学院、实验学校等配套，但 大型商场、影剧院、医院、餐馆等生活娱乐设施为空白状态。 公交条件尚可，42