麦点行销-方迪家园高层产品策略建议.pptVIP

方迪家园 地处市中心区高品质中价位的精品住宅 地处和平与铁西区的交界， 是一个极具升值潜力的城市中心地块 现状分析 建筑形式:典式高层，一梯四户。四户在层内的分布都有采光和朝向不同程度的缺陷。 户形结构和面积：163平米南北朝向的户型，其三间卧室全部临街，噪音和把山是购消费者最大的购房抗性；同面积东西朝向的户型除有上述的共同点之外，朝向是重中之重的最大阻碍。128平米的两个户型，统一的问题就是没有对流通风，但户型结构设计紧凑，功能分区合理，朝南的正向户型则是客户认可，并销售顺畅的户型；而同样受到朝向的制约，东向的户型销售极差。 现状分析 价 格：高层均价3100元／平米，就地理位置而言，价格是适应市场定价规律的，但高层的综合性价比在市场竞争中却无太大的竞争优势，使得高层产品的销售状况较差。 竞争对手：区域市场以多层产品供应为主，主力面积供应集中在80－120平中等户型面积，二室二厅或三室二厅的结构。产品以园区有一定的规模，建筑、景观较有风格，使得产品定位与目标客层的需求接近，用高性价比来赢得客户的认可，从而形成大量分流的本案潜在客户的竞争市场形式。 方迪家园高层产品自7月26日上市以来，销售状况惨淡，5个月共售17套（163平仅售4套）。归其重点原因有四： 典式高层，市场接受底低； 户型供应面积单一且偏大； 大面积的户型至少一个功能间临街，户型功能实用性差； 与竞品相比，性价比没有竞争力。 结论：方迪家园高层产品的市场定位需重新调整。 商务：铁西新区规划中的商贸金融产业带 金融 本案的南侧，正在建设一座占地2万平方米、建面近8万平米、高30层的金融大厦，这将为本地区带来融资的巨大潜力。 酒店 区域内太原街地区有三座四星级酒店（新世界、商贸、金都），一座正 在建设中的五星级香格里拉国贸酒店。 铁西新区未来商务规划 在本案建设大路南侧规划建设一座高楼总部大厦，项目占地7000平方米，建面6万平米，高层30层以上的商务、办公综合性星级酒店。 铁西广场拟建一座国际商务中心大厦，项目占地1万平米，建面8万平米，高30层以上的综合性国际商务大厦。 商业：沈阳市规模最大的汽车贸易产业带 北二路的汽车产业是铁西新区重点发展的产业带之一，是沈阳市品牌汽车销售规模最大的地区。一期占地２０万平方米，规划30个汽车项目，现有26余家汽车销售店在建，其中有6家品牌汽车展销店（众志诚、奇瑞、本田、雪铁龙、马自达、通用）已落成营业。 其中北二路西南角的国际汽车贸易大厦正在建设中。占地１.２２万平方米，高２6层。经营范围包括汽车销售、汽车维修、汽车零配件、酒店式商务公寓等。是北二路的标志性建筑。 北二路汽车产业带预计将于明年春节后全部建成投入使用，并将成为沈阳市汽车零售贸易额增长点最高的地区，同时也给该地区带了众多的省内外新生就业人士在此工作、居住。 小 结 本案处于一个极具商住发展潜力的区域，该区域将成为沈阳市最具发展潜力CBD商贸核心区。 受太原街商业区的辐射，使得本案区域形成了以胜利大街为中心，东部为商业文化区、西部为商务区、南北部生活居住区的显著格局。 CBD商贸区为房地产市场中的商住产品提供良好的生存环境。 医药行业的大型公司驻沈办事处、汽车贸易的销售及售后服务的特约机构；品牌服装代理驻沈办事机构、自由职业人等将成为未来区域内商住产品的潜在消费群。 商住市场现状 和平区03年商住楼代表个案供销状况 和平区03年商住楼代表个案供销状况 商住公寓的特征 ?位置特点：交通便利、靠近商业中心区（例如太原街/西塔/大西电子市场/中街/等）或行业聚集区（海关附近/三好街等）。对人文环境要求不高，位置上没有酒店式商务公寓和纯写字楼好。 ?产品特点：典式或板式高层，简装修交屋，有独立卫生间和小型的厨房，不带家电家具，和写字楼相近的简单商务配套设施和服务。由写字楼改建的产品可挂牌经营（称为商“驻”），原土地性质既为“商住”公建的，仅可在室内挂牌。商务形象弱于写字楼。 ?主力客户：与周边产业密切相关的民营、个体小型公司、个人办公室、驻外办事处，对自身企业形象要求不高，更看中价格和物业位置。 ?主要卖点：售价比相同区位住宅略贵，但比相同区位写字楼便宜很多。对事业发展不确定因素很多的私营、小型公司业主来说，相较写字楼投资少，月供替代租金而自有产权，用途上还可转为自住。沈阳市写字楼极少30-50m2超小面积供应，商住公寓满足了人数极少公司的需求；中大面积产品则满足了白天办公晚上睡觉的需求，为入住公司节约费用。 ?案例：方迪大厦、当代程式、力创大厦、腾龙国际商务公寓、天阔华城 商住公寓市场 点散量小 供需错位 沈阳