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昌里花园营销推广方案 昌里花园三期专案小组 2001年4月  市场鸟瞰 市场趋势走向 2001年新开楼盘特征 房型 错层仍然是今年流行的房型,其普遍程度更甚于去年。十之七八设计了错层，如上海知音、西班牙名园、居家豪门、上海康城、世纪名门等，而且错层基本上是三房，二房错层欠缺。 在可承受的范围内，追求面积合理性。据统计，上海全市二房的平均面积已经由以前的104平方米降至100平方米，集中供应面积集中在80-100平方米。三房的面积从138平方米降至130平方米，集中供应面积在110-130平方米。 时下购房主力正从高收入群体向中收入群体转变，购房者在平均单位购房面积没有下降，而是呈逐渐上升趋势。与此相随，三房的选择比例也在增加。2000年新开楼盘的三房户型比已经与二房户型比接近。据统计，二房所占比例时下已从48%下降至42%，而三房却已从39%上升至45%。三房在整体的比例中增长趋势明显，预计未来的三房户型比仍然会有所增加。三房的面积也会分化，130平方米以上的三房比例会逐渐增加。 板式高层取代点式高层。现在新开的楼盘中，小高层基本上是板式，高层中板式也逐步取代点式。其原因是板式高层通风采光性能好。传统点式建筑因自身遮挡视野，光线差。  房型设计上注重功能化、独立化。许多新开楼盘设计储藏室、洗衣房，主卧室设计更衣室。这些房间面积小，功能独立，为消费者带来诸多便利，使房间更加整洁，利用率提高。 厨房与餐厅相互融合，功能区间独立化。厨房与餐厅的连接采用开放式，两者同时与阳台连接，扩大了厨房的操作空间，同时加强了餐厅的采光，增加了餐厅的景观效果和浪漫气氛。 卫生间设计在全明的前提下趋向膨胀。卫生间面积一般在5-6平方米，有的楼盘达到了10平方米以上。卫生间设计流行干湿分离，三房基本上双卫生间设计。 房型设计更注重景观。凸窗、低平台窗被普遍采用，使卧室的日照更加充分，同时将室外景观引入室内，增加卧室的温馨浪漫氛围。 卧室开间宽敞化。新开楼盘的卧室的开间基本上在4米左右，有的甚至达到了5米。主卧室趋向于舒适化，多数主卧室面积在16-18平方米，带有卫生间和更衣室。 复式房型面积趋小化。前两年复式面积基本上在180平方米以上，200平方米以上的比比皆是。现在新开的楼盘复式面积明显缩小，130平方米左右的小复式不断涌现，160平方米的复式已经是主力面积。  价格 中档价位楼盘是主流 从2000年第一季度上海推出的新盘统计中，开盘均价在3000-4000元/平方米的新盘23个，占新盘量的32%；开盘均价在3000元/平方米以下的有18个，占新盘总量的25%，主要分布在宝山、浦东和郊区；开盘均价在5000元/平方米以上的楼盘13个，占新盘总量的18%。 总体分析3000-4000元/平方米是上海的主力价位。 建筑风格 三分天下 今年新开楼盘以欧陆风格、北美风格和现代简约风格三分天下。预计清新简约的现代建筑风格将会越来越受到消费者的青睐，将逐渐成为主流风格，当然其他风格仍然能独立存在。 环境 新开楼盘流行双景住宅，即指“公园借景”和“小区内景”的融合。不少楼盘都打出了“安家在公园”的口号，取得了极好的销售业绩，如爱甸苑2000，南接闸北公园；佳泰花园与黄兴绿地共享绿资源；还有儿童交通公园旁的翠庭、中山公园旁的笠园、桂林公园旁的师大森呼吸等，它们变革了以往“在建筑中堆砌绿”的概念，创造性的提出了“在绿化中放置建筑”的逆向思维。 绿化共享，讲求均好性。现在新开的楼盘讲究楼宇间合围式组团绿化的精致、小巧美观，以此取代大型的集中绿化，以求家家门前都能分享绿化环境。一些朝向或景观不理想的地块，设计人通过弧形、L型的房型设计，最大限度的满足消费者日照和观景需求。 环境规划风格多样化。99年2000年的楼盘环境规划盛行欧洲风格，尤其是马斯洛和洛可可宫廷风格，讲究高贵典雅。但新千年新开楼盘中，已经由亲近自然的风格所取代。现在流行的是讲求自然，贴近大自然、回归大自然。 水景依旧红火。从99年下半年开始盛行的水景住宅依旧一路红火，新千年新开的楼盘十之八九都设计了精致的水景，许多楼盘则表现出了强烈的亲水性，如贵龙园、上海知音、上海康城、新时代花园等等。水景分为两种类型：一是自然水景，即利用自然的河流湖泊设计水景；一是仿生水景，即人工造湖泊河流，设计水景。水能改善小区环境，丰富整体景观，增加园林情趣，与绿化效果相得益彰。预计水景今年依旧是环境规划的主流，但会出现多种环境非水性景观设计。 物业类型 小高层需求持续升高 20年市民对小高层的需求仅为21%，2001年上升了11个百分点，而如今已经达到了40.5%，逼近多层的需求46%。这是因为小高层的得房率在85%以上，配有电梯的快捷便利，聚集多层和高层的优点，倍受欢迎。预计小高层需求仍将升高，达到与多层