精品报告-柳州北雀路项目定位及物业发展建议报告.ppt

柳州房地产发展历程 初期阶段——从上个世纪90年代初开始进入商品化开发，受国家福利性住房政策影响，市场缺乏强劲需求， 成长阶段——从上世纪90年代后期至2000年，在国家对房地产市场进行调控后政策得到逐步放松并完善的背景下发展的，住房政策改革也发生了较大的变化（主要是货币化住房补贴），在政策导向下房地产市场的商品化程度较高，房地产市场化开发逐渐发展起来。 发展阶段——2001年至2005年，随着国家对房地产产业政策的不断完善，在宏观经济快速发展的带动下，城市建设的加快，房地产市场的发展也得到了极大的促进。 快速发展阶段——2005年至今，产品逐渐丰富，购买力不断释放。 本次调查问卷 项目位于的柳北板块是目前柳州市工业发展区域 1.项目位置 项目位于柳北北雀路西侧，桃源路西南面，距离城中区大约20分钟车程。 2.区域印象 项目处于工业发达的柳北区域，属北雀路板块，区域生活配套成熟，周边道路设施相当完善，区域优势凸显。 项目周边环境：片区市政、医疗、文化教育配套完善，居住环境较好 项目四至：周边较复杂，视野开阔，道路交通便利， 项目发展战略 桃源路 小区道路 小区道路的拼接要富于情趣变化，小区道路两旁水景、绿化打造情调； 建议建筑在总体上应呈现出现代、简约、明快的建筑风格。在外立面效果上可通过色块或色彩线条的对比，使楼体显得活泼、跳跃，以从周边的环境中跳脱出来。但需考虑片区受污染影响，应选取易清洗的外墙材料。 暖色调的色彩给人愉悦感，更具亲和力。 建筑风格 物业发展 本项目园林主题为：庭院式园林风情，重点在于园林情趣的营造。可通过在社区中心密植婀娜多姿的热带植物，达到四季花常开、色彩缤纷的效果。 园林景观 长在楼宇之间的大树 物业发展 基于一期开发的地块规模小，项目处于的地段及片区市场环境，片区功能定位，我们认为本项目的园林景观的打造不宜过于繁复，应考虑成本投入比，因此，本项目园林打造应以点带面方式来营造。 市政规划路 依据地块形状和建筑布局，小 区的景观轴线为东北—西南走向贯穿整个小区。景观轴线上设置两个中心庭院式组团景观，两侧设置楼栋间小组团景观。 园林景观 物业发展 市政规划路 园林景观 开在头顶的花 简单、自然的点缀更能直达客户的内心。 物业发展 几个朴素的花盆 一段绿意盎然的围墙 园林景观 物业发展 园林景观 彩色硬质铺装可使社区更具活力 尺度适宜的公共休闲空间可满足社区居民交流的需求，令社区更具人情味与认同感。 物业发展 统一的导示系统，项目形象与品质的表现 社区标识系统 园林景观细部建议 物业发展 社区小品 硬质铺装 铺装与小品 社区环境的营造可通过增加一些具有情趣、自然、人文、现代气息的雕塑小品，增强社区空间质感和亲和力。 具观赏性、趣味性的硬质铺装 园林景观细部建议 物业发展 园林景观细部建议 物业发展 休闲设施 通过休闲坐椅、健身器械、儿童游乐场等公共设施营造社区与人的和谐统一，传递社区文化，增强社区居民的归属感。 园林景观细部建议 物业发展 针对项目的产品挖掘方向车库入口 园林景观细部建议 车库的处理 景观车库及半地下车库处理手法，将车库融入到景观的一部分，形成项目的亮点之一。 物业发展 百变空间打造 阳台仅算一半面积，可改造成一间房。 一房巧变 房 N+1房，想变就变，情趣天地随你所愿！ （约62平米） 物业发展 阳台仅算一半面积，可改造成一间房。 入户花园算一半面积，有效增大使用空间 两房两厅巧变 房 （约88平米） 百变空间打造 物业发展 凸窗送面积 偶数层露台送面积 凸窗送面积 270度落地大凸窗 错层入户花园送面积 偶数层入户花园 奇数层入户花园 两房两厅巧变 房 百变空间打造 物业发展 阳台仅算一半面积，可改造成一间房。 2房2厅独特的空中花园设计，客户可自己隔成三房，从而实现溢价 两房两厅巧变 房 百变空间打造 物业发展 新邻里关系营造 物业发展 局部一层布置架空层，作为泛会所概念，以增加邻里交流空间，营造园落氛围。 新邻里关系营造 让社区生活生动表现出来—— 秋千架、可以命名的种植园、社区居民笑脸墙……，于细微处打动客户。 物业发展 进入性： 临城市次干道，昭示性较弱，但交通便利，进入性良好 地块东面是城市主干道北雀路；东北面为城市交通次干道桃源路；西南面则与望泰·北城华府项目共用的规划道路。项目一期交通通达性强，但是昭示效果较弱。 桃源路路况 北雀路路况 北雀路进入桃源路入口 步行3分钟即车站 本 案 未来规划 项目分析 地块资源条件综合分析 外部环境 自身条件 1、具有良好区域发展环境 随着柳北片区发展，辐射范围扩大，城市基础和交通建设为房地产项目的发展提供良好的条件；项目区位价值凸显； 柳北片区商务、金融、市政、文化教育