新景祥上海市场月报10年01、02月.pdfVIP

锁中国房地产专业服务商 中国房地产策划代理企业TOP10 海地产观察 海地产观察 2010 年1、2 月 上海新景祥房地产投资咨询有限公司 地址 上海市中山南二路440 号中粮大厦19 层 邮编 200032 目 录 目 录 01 卷首语 资讯篇 02 宏观经济 02 城市建设 02 房地产市场 03 行业动态 市场篇 04 土地市场 15 商品房市场 28 媒体监测 卷 首 语 新年伊始低调开局 观望重现 楼市现象： 进入 2010 年，随着相关调整政策的连续出台，房地产市场观望气氛日趋浓 重。在供应方面，由于 1、2 月是房产销售的传统淡季，新开盘项目较少，而开 发商由于目前资产状况较为理 ，暂时不会选择大幅折价推动销售，因此整个市 场呈现量缩价稳的格局。而包括万科、保利及中海等主要国内住宅开发商的 1 月销量却较 12 月有所上升，显示中高端市场表现仍较为平稳。 新景祥认为： 供需关系决定价格走势 政府为打击囤地捂盘而采取的种种措施，以及银行贷款的收紧，将对开发商 资金链造成影响，从而影响整个房地产开发模式，形成供应压力。但是短期之内 的供需关系，仍将是价格走势的决定因素。由于外郊环区域新盘供应量较大，因 此在目前上海房价依旧坚挺的背后，少数降价促销的楼盘也大多集中于此。不过， 目前还仅限于 “立减3 万元”、“送4 万元代金券”等力度较小的促销措施。如果 今年 3 、4 月份出现明显供大于求的局面，那么打折促销幅度将会加大。 09 10 月 第1 页，共31 页 咨 讯 篇 第一篇 资讯篇 一、 宏观经济 存款准备金率 19 个月来首次上调 央行昨晚公布，从2010 年1 月18 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5 个百分点，为19 个月来首次上调。央行此番收紧银根早于预期，将给金融市场带来不小的 压力。新年第 1 周，银行贷款增长达6000 亿元，新年第一个月的银行贷款增长预计将超过 万亿元，这不包括外资流入，说明一季度的流动性正在快速增长，除了去年，这种贷款规模 的增长是很少见到的。 分析：央行 理流动性的目的是为了防止资产价格上涨，进而达到控制通胀的目的，如果 在这次上调存款准备金率后，流动性情况并没有得到遏制，预计央行还会继续有动作。由 于去年的销售超预期，目前房地产企业资金比较充裕，因此，央行上调准备金率对开发商 短期不会构成太大的负面影响。不过，一旦央行加息，开发商的财务成本将大幅上涨，这 个对企业而言威胁最大。 二、城市建设 上海：浦东REITs 方案已上报 系央行主导债权版模式 在日前上海举行的“金融中心核心功能区建设高端座谈会”上，由陆家嘴集团、张江集 团、外高桥集团、金桥集团 家国企共同发起的REITs 试点已经上报，浦东在2010 年将很 有可能成为首批推出REITs 的试点地区。该REITs 方案系央行主导的债权版模式，由陆家嘴 集团、张江集团、外高桥集团、金桥集团 家公司联合发起，筹资额在35 亿到45 亿元。 评论：REITS 对商业地产的发展确 将会起到积极的推动作用，但是在一个金融市场非常脆 弱和生嫩的情况下，金融衍生品的使用，应慎之又慎。所以这也是为什么叫了这么多年REITS 才开始试点。 三、房地产市场 上海沪四条遏制