尚美佳-毕加索花园全程营销策划纪实.pdfVIP

毕加索 学习万科好榜样 毕加索花园全程营销策划纪实 毕加索花园 西班牙风情人文精品小区 基本数据 经济指标： 项目占地面积：53466.94平方米 （80.2亩） 总建筑面积：86000平方米 建筑密度：23.2% 容积率：1.6 绿化率：37.6% 建筑类别：多层花园洋房、宽景HOUSE、小高层电梯洋房 建筑结构：框架结构 项目地址：南昌市莲塘镇澄湖北路与莲西路交汇处 前期定位策划过程 项目前期定位背景： 1、项目地块拍卖取得，楼面地价高达678元/平方米。 2、当时市场状况：项目东面的梦里水乡是莲塘第一档次和高价楼盘，实际售价为 1900 元/平方米;北面的锦绣365售价 1700元/平方米，上下半年旺销期每月销售速度约30 套。同期客户对于小高层和高层抗性很大，主要是对实用率低、物业管理费高、售价 高的抗性。 3、周边生活氛围：项目所处的莲西片区居住氛围极差，项目东面的梦里水乡入住率不到 25％，北面的锦绣 365、桃源风景都处于施工期，其它项目未开发，南面的安居小区 施工中，莲西路处于被施工车辆完全霸占阶段；最近的菜场直线距离 1.5公里，其它 生活配套依赖莲塘主城区。 4、按照区域内现行售价计算，开发毫无利润可言！ 项目前期定位的初步方向： 1、项目的定位要实现合理的开发利润，售价要全面超越周边楼盘的价格。 2、尚美佳通过对市场未来一两年的发展预判，目标锁定一期开盘均价2300元/平方米， 二期售价2800元/平方米，三期售价3000元/平方米。 3、考虑到莲塘的开发水平低下，项目需要锁定一个全国已建成的成熟项目快速复制，避 免自行研究过程中走弯路，以及在施工过程中节约寻找材料的时间成本。 4、考虑到开发周期和资金运作情况，设定项目一期开盘后三个月内销售80％，以确保能 够实现项目滚动开发。 前期重大决策： 1、锁定开发参考项目万科城。国内一线发展商万科研发的全新规划、全新的建筑形 态，相似的容积率，较低的建筑成本，一流的物业形象。 2、快速寻找适合的开发合作团队。 3、开盘前临街展示面、样板房、景观示范区交付使用，全面支持销售。 项目开发及合作团队 开发商：南昌立志房屋开发有限公司 全程策划及代理：尚美佳中国南昌分公司 建筑设计：美国博万建筑与城市规划设计公司 景观设计：深圳紫月环境景观设计公司 整合推广：深圳尚驰 只找对的，不找贵的 记与深圳设计公司合作 如果说核心定位是项目前期策划的关键要素，也只是体现在发展商和策划公司的概念 中，要把它们变成客户看得见、能理解并接受的产品，关键在于建筑和景观设计。深圳不 愧为中国房地产市场的样板特区，优秀的规划和景观设计单位多如牛毛，由于发展商对深 圳各类型设计公司不甚了解，并且也不可能举行设计招标，因此如何从中筛选出最能够符 合要求的合作单位，就成了把思想变为现实的关键一步。 通过尚美佳长期与深圳设计单位的接触，我们按照自己的标准将纳入搜索范围的公司 划分为几种类型：创业型公司，这类公司往往刚起步不久，设计项目数量不多，但是其中 会有几个核心人员有着非常丰富的设计经验；成长壮大型公司，经历过市场的洗礼和不少 成功项目的经验，设计人员众多，与发展商和策划公司沟通能力强，对市场新产品能够长 期跟踪研究；国内国际知名大公司，运作四平八稳，操作流程规范，有着强大的设计能力， 部分有外资背景，同一时期操作项目众多。 在把推荐的设计单位提交发展商接触前，我们事先和他们进行接触，调查过往设计案 例、设计单位的设计力量、对毕加索花园设计规划要求的理解，并与主创设计师提前沟通， 商讨设计费用等重要工作完毕后，最后从中确定几家单位，把他们各自优缺点摆在桌面上 与立志公司交底，最后由立志公司高层亲自接触后作出最终决策。事后证明在整个设计过 程中，发展商、尚美佳、博万、紫月四家公司之间的设计工作是非常有效。 与设计单位接触照片 ÔÚÉîÛÚ²©ÈfÓ‘Õ“½¨ºBÍâ Á¢Ãæ Ô