天津中高档住宅市场研究报.doc

天津中高档住宅市场研究报告 CDH III Management Company Limited 序言 天津中高档住宅市场研究报告主要分为三个部分，第一部分是天津市居住用地市场和住宅市场整体情况研究，第二部分是对天津市区、近郊及滨海新区的土地出让市场和商品住宅市场研究，第三部分是典型中高档住宅项目及主流发展商研究。这三部分内容一方面从宏观的角度对天津住宅市场进行深入的剖析，目的在于明确天津住宅市场的发展历程、现状及未来发展趋势，另一方面从微观角度分析典型住宅项目和典型发展商在天津的发展情况，为贵司进入天津市场提供经验和教训。 在第二部分中共选择了10个来自北京、深圳、广州及天津本地的主流发展商，典型项目包括位于市区、近郊及滨海新区的 16个典型住宅项目。 研究结论 天津住宅市场经历了约5年的起步阶段，从2003年进入快速发展阶段。从2003年起，全市住宅销售均价连续5年增幅超过20%，成交量连续4年保持在900万平方米以上，说明天津住宅市场需求旺盛，有较强的发展潜力。推动天津住宅市场进入快速发展阶段的主要因素是2002年末开始的海河综合开发及天津市范围内大规模的城市基础设施建设所带来的拆迁刚性需求及其引发的梯级改善需求。 从土地市场发展看来，2004年招牌挂政策实施后，土地市场透明度增加，外来发展商对天津的关注迅速在土地交易中体现出来。滨海新区列入国家十一五规划也在很大程度上带动了天津房地产市场的进一步升温。2007年前三季度，全市居住用地出让面积达到722万平方米，大量外来和本地发展商通过招牌挂方式以很高的价格取得土地开发权，说明发展商对天津住宅市场的前景普遍看好。 从各区域发展情况看来，随着拆迁量的下降，市内六区可供开发的居住用地逐年减少，而城市外围区域的土地供应不断增加，因此未来几年市内六区的住宅供应量将逐渐减少，稀缺性将推动市内六区住宅售价的进一步上涨。近郊土地的集中供应将带来住宅市场的竞争加剧，轨道交通和城市快速路的建设将带动近郊住宅市场的快速发展。 通过典型项目的研究可以看出，2003-2007年间，天津市几乎所有住宅项目均取得了较好的销售业绩，项目销售均价每年都有1000-2000元/平方米的提升。从产品方面看来，中小户型项目销售周期较短，而大户型销售周期明显较长，原因在于随着住宅销售单价的上涨，大户型的单套总房款超出了大部分购房者的购买力，而小户型的目标客群较大，不仅包括首次置业者，还包括一定数量的投资者。 天津住宅市场总体情况 本节主要对天津住宅市场历年的发展情况进行研究与分析，主要内容包括居住用地和商品住宅的供需情况。 天津住宅市场发展历程简介 天津概况 截至2006年底，天津市常住人口1075万人，土地总面积为11919.7平方米公里，共分为18个行政区，在本文中按市场分析的需要分为四类，即： 市内六区：和平区、河西区、南开区、河东区、河北区和红桥区 环城四区：东丽区、西青区、津南区和北辰区 滨海新区：塘沽区、大港区和汉沽区（为分析方便，非行政区的开发区也单独列入滨海新区） 其他区域：蓟县、宝坻区、武清区、静海县和宁河县 上述各区域在天津的位置如下图所示： 商品住宅市场发展概况 到目前为止，天津住宅市场的发展经历了两个阶段，即1998-2002年间的商品住宅市场起步阶段和2003年以来的商品住宅市场快速发展阶段。 在商品住宅市场起步阶段，市场需求主要是天津本地居民的首次商品房置业需求，大部分居民仍居住在由国家或企事业单位提供的廉租房（即公产和企业产住房）内，购买商品房的人群主要是收入较高的居民。由于需求总量较小，而供应量增加较快，因而大多数住宅项目均销售缓慢，销售价格提升的难度较大。 按照天津市房管局的交易数据，2000年-2002年间天津（含市内六区和环城四区及塘沽区，不含其他远郊区县，这几个区域的成交量较低）商品住宅成交量分别为694、646、597万平方米。 2003年后商品住宅市场进入快速发展阶段，推动天津住宅市场进入这一阶段的主要因素是海河综合开发和大规模的基础设施建设带来的拆迁刚性需求及其引发的梯级改善需求。2003年天津市的拆迁总量约为750万平方米，其带动的住宅需求总量可达到约2000万平方米，约在2-3年内陆续体现在住宅市场的成交量上。2003年天津商品住宅市场的总成交量达到约1000万平方米，此后三年每年的成交量均在900万平方米以上。 天津居住用地出让市场 本节主要是针对2003-2007年间天津居住用地出让面积、价格、主要分布区域等特征进行的研究与分析，另外还将分析天津住宅开发热点区域的变化情况。 说明：本文中土地出让数据来源于天津市土地交易中心，2006年4月1日前滨海新区及远郊区县的土地出让不在天津市土地交易中心进行，成交资料大部分未公开，因而这一阶段的土地成交数据