房地产开发与策划导论.ppt

第二章 房地产开发与策划导论 第一节 房地产开发概念 一、房地产开发经营与管理的概念 （一）房地产开发经营的含义 1、开发 “开发”（Develop）一词源于英国，其原意是指通过人力对荒地、矿山、森林、水力等自然资源进行改造，以达到满足人们生产与生活等多方面需要的目的。 可见，“开发”的本意就是一项生产活动。 房地产开发是通过多种资源的组合利用而为人类提供生产与生活空间，并改变人类生存的物质环境的一种活动。 资源：土地、建材、劳动力、资金等。 房地产开发跨越生产和流通两个领域. 其活动内容包括：从规划设计、征地拆迁、土地开发、各类房屋建造、工程验收、经营销售、交付使用直至售后管理和维修服务等。 如果细分的话，房地产开发又包括土地开发和房屋开发。 土地开发，就是把非建筑用地，通过投资开发活动，即通过“几通几平”，把它变为可以用于进行建筑物和构筑物建设的土地； 房屋开发，就是在开发出来的土地上建设各种建筑物和构筑物。 房地产开发是房地产企业的生产与再生产过程，也是房地产商品的生产建设过程。 2、经营 经营是经营者为了达到企业目标而有意识、有计划地进行活动的总称。 房地产经营是房地产开发企业为了实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有有意识、有计划地加以实施的经济活动。 狭义的房地产经营和广义的房地产经营。 房地产开发与经营是相互独立与相互联系的经济活动。 （二）房地产管理的含义 1、对房地产开发与经营活动的管理 2、物业管理 二、房地产开发经营与管理学科的形成和发展 三、房地产开发经营与管理学科的研究方法 第二节 房地产开发经营的特点与形式 一、房地产开发经营的主要特点 1.具有很强的综合性 一是开发过程中工作关系的广泛性； 二是项目操作的复杂性。 2.具有长期性； 3.具有很强的地域性； 4.具有资金密集性； 5.具有较高的风险性； 6.具有较高的投资回报率； 7.受政策影响性强 2006年3月14日 香港记者提问：本届内阁已经任期过半，回顾过去这1000多天的施政历程，您觉得什么成绩是令您最欣慰的？什么事情是令您最痛心的？ 我觉得最痛心的问题是在我这三年的工作中，还没能够把人民最关心的医疗、上学、住房、安全等各方面问题解决的更好。 2005年，温家宝首次在《政府工作报告》中明确提出抑制高房价 2005年3月底、4月底两次国务院常委会议分析研究解决房地产市场问题，分别出台两个“国八条。 前“国八条”，是指国务院发布的关于切实稳定住房价格的通知里的八条意见。 后“国八条”，指的是国务院关于进一步加强房地产市场宏观调控而推出的八条措施，简称“新八条”。 关于做好稳定住房价格工作的意见 保证中小套型住房供应 两年未开发无偿收回土地 购房两年内转手，全额征收营业税 实名制购房，期房禁止转让 2006年7 国六条 从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，全额征收营业税； 凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。” 8月1日开征所得税 抑制：投资性需求 住房需求分类： 主动性需求：基本需求、改善性需求和投资性需求 被动性需求：拆迁 鼓励：基本需求、改善性需求 2008年上半年宏观调控依然沿袭2007年紧缩式调整，甚至间或还有个别进一步紧缩的政策出台； 下半年宏观调控渐渐转向，政策慢慢放松，而且是“自下而上”式的，从2008年5月份开始，成都、重庆、沈阳、厦门、长沙、西安、南京、杭州等多个城市纷起救市，出台稳定和促进房地产市场发展的政策。 10月22日财政部和央行出台相关措施，紧缩型调控越放越松，性质渐变。 10月22日，中国人民银行：商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。 10月22日，财政部和国家税务总局： 一是对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%； 二是对个人销售或购买住房暂免征收印花税； 三是对个人销售住房暂免征收土地增值税。 12月20日国务院办公厅出台关于促进房地产市场健康发展的若干意见规定： 将个人购买普通住房超过5年转让免征营业税，改为超过2年转让免征营业税； 将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。 二、房地产开发经营的形式 1.按开发经营对象划分，可分为地产经营和房产经营； 2.按开发经营规模划分，可分为单项开发、小区开发和成片开发； 3.按活动发生的不同过程划分，可以分为房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费与使用经营。 二、房地产开发经营的形式 1、按开发经营对象分类 地产经营 房产经营 2、按开发经营规模分类 单项开