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蝴蝶湾一期顶层营销推广方案 南京精和置业 2009年11月 产品现状和滞销原因分析 产品现状 剩余房源：目前一期剩余房源26套，其中顶层17套，占一期总剩余量的65%。 面积区间：面积偏大，顶层面积在106-120m2之间，阁楼面积约在20-40m2之间。 价格情况：顶层价格偏高，单价在2700-2900元/m2,总价在27-40万元之间，与3-4层价格相距在200-300元/m2，阁楼单价也达到1350元/ m2。 其他卖点：阁楼带超大景观露台。 滞销分析 客户消费心理因素：消费者传统的观念认为顶层，楼层高，爬楼累，冬季室内保温不理想、夏季散热差，并且遇到雨季会出现渗水问题，导致消费者对顶层形成抗拒心理，很难对产生好感。 缺乏针对顶层的形象包装：顶层产品的形象包装不到位，销售道具不完善导致不能直观的表现顶层住宅的优势。 价格因素：顶层定价较高，并没有与优势房源形成明显的价格差，价格优势上没能够吸引客户。 推广渠道：目前本项目对外告知的途径以宣传单页为主配合户外广告，推广渠道具有局限性，缺乏针对顶层房源相关信息的告知。 除了以上几大因素，销售过程中缺乏对客户的引导以及销售控制不足也是导致顶层滞销的原因。 顶层优势（营销突破口） 顶层虽然在传统观念中有着隔热性差，楼层高，防水功能差的弊端，同时顶层住宅也有着其独一无二的特点： 景观优势：顶层视野开阔，空气好，居住顶层意味着有更