200905沈阳金廊高端市场调查61P.pptVIP

* * * * * * * * 分栋销控 2#楼标准层平面图 213、248 ㎡四室两厅三卫 3#楼标准层平面图 154-161 ㎡，两室两厅两卫 188-197 ㎡，三室两厅三卫 203-212、226-236 ㎡，四室两厅三卫 2#楼被称为楼王，是3栋楼中地理位置最好的一栋，销售情况也是最好的，标准层两个户型面积分别为213、248 ㎡ ，面积相对较大，但市场认可度非常好好，面积大,开间大,适合高端人群居住,体现豪宅象征，尤其248 ㎡，销售率高达70%，是所有户型中销售最好的户型 。 3#楼在面积设计上相对2#楼有所削减，但面积仍然偏大，销售状况一般。 楼号 梯户比 户型面积（㎡） 数量 （套） 销售 （套） 销售率 （%） 均价 (元/ ㎡) 销售 描述 3#楼 52层 层高 3米 两梯两户 两个单元 154-161 52 6 11.54 10400 总房款东山要比同层西山高10万左右 188-197 52 12 23.08 10400 203-212 (C1) 52 8 15.38 10150 226-236 52 7 13.46 10400 总计 208 33 15.87 楼号 梯户比 户型面积（㎡） 数量 （套） 销售 （套） 销售率 （%） 均价 (元/ ㎡) 销售 描述 2#楼 34层 两梯 两户 两个 单元 213 （B2） 68 15 22.06 11000 总房款东山要比同层西山高10万左右 248 （B1） 68 48 70.59 10800 总计 136 63 46.32 B1 B2 B2 B1 C1 C3 C4 C2 1.4 一级竞品项目属性研究/重点个案分析/世茂五里河 * 定价机制及营销策略 价格及营销策略： 销售报价一直没有明显变化，7980元/平起，最高价12000元/平9月份开盘之初，9.2—9.5折，目前一次性付款9.8折，贷款无折扣。 购买群体以外地人及外籍人较多，沈阳人购买较少。 因为审批未下来，目前该项目30层以上无法备案。 40层以上目前销售13套，多为外籍人士，有过超高层居住经验。 1.4 楼号 层段 均价 （元/ ㎡ ） 层差 1 #楼 6-58 10800 100元/ ㎡ 1-5 8080 50/ ㎡ 2 #楼 6-58 11000 100/ ㎡ 1-5 8280 50 / ㎡ 3#楼 7-52 10400 100 / ㎡ 4-6 8200 40 / ㎡ 1-3 8050 60 / ㎡ 销售均价 销售套数 2008年9月 9400 90 2008年10月 9500 48 2008年11月 9500 18 2008年12月 9500 20 2009年1月 9500 7 销售情况： 定价机制： 一级竞品项目属性研究/重点个案分析/世茂五里河 * 世茂五里河客群分析 借鉴启示 地理位置优越，金廊龙头宝地，配套设施齐备。 国际化的商务区域，高端人群相对集中的区域。 国际化商务建筑群，包括五星级酒店、高档写字楼、高档商业和高尚住宅集于一身。 区域来源：沈阳本地30%左右，北京、上海及省内群体占50%左右，外籍人士占20%。 公务员：30%，私营业主占50%。 自用：60%，投资30%，两者兼有10% 项目为板块最高端物业，客户多是地王国际，河畔等住户更换居住环境。 一次性付款的比重较大，贷款和一次性付款各占50% 该项目是沈阳高端住宅的代表，附近区域公务员和私企业主是主力购房客源，其同一圈层之间的口碑传播效应是本项目在营销推广时应注意的方面。 放大地块原来用途的价值，体现一定的文化特质，将周边的配套设施作为自己的区域配套，捆绑一起作为卖点宣传。 * 客户情况 选择理由 1.4 一级竞品项目属性研究/重点个案分析/世茂五里河 名称：东森总部商务广场 项目位置：沈阳市沈河区市府大路256号 建筑面积：175000平方米 建筑形态：1栋19层高层； 4栋33层高层 容积率：3.5；绿化率：42.5%； 总户数：1199户 目前价格：7000-10000元/ 均价：8000元/ ㎡ 交房标准：清水 销售情况：销售率57.5%左右 开发商：沈阳东森房地产开发有限公司 东森总部商务广场项目位置优越，产品设计多为小户型；开盘时间较早，07年6月首批上市，销售情况较好，特别是小面积段户型，市场认可度较高。但由于受金融危机的影响，后期推出的4#楼销售情况不尽如人意。 二级竞品项目属性研究/重点个案分析/东森总部商务广场 户型 面积 套数 配比 销售套数 去化率 去化时间 一室一厅一卫 35 -70㎡ 441 36.8% 392 88.9% 20个月 一室两厅一卫 77㎡ 66 5.5% 63 95.5% 20个月 两室两厅一卫 90-120 ㎡ 431