2002灵芝公园可行性分析报告.docVIP

深圳市富信康实业有限公司灵芝公园项目 可行性分析报告 二ОО二年九月 目 录 第一部分 市场分析 第二部分 项目分析 第三部分 发展计划 第四部分 投资估算 第五部分 经济分析 第六部分 结 论 第一部分 市场分析 宏观经济与相关政策 GDP在“十五”计划的开局之年2001年，深圳市的经济综合实力明显增强。2001年实现全市GDP总值1908.15亿，比上年增长了13.2％，连续保持超过10％的高增长率。人均GDP已超过4万元人民币。 消费力：政府以刺激居民消费拉动内需的政策取得明显成效，居民消费需求也转旺，2000年全市社会消费品零售总额538.17亿元，扣除物价因素比上年实际增长13.2％，增长速度仍和GDP一样保持高速增长。 地铁：2001年3月地铁一期工程：一号线和四号线正式动工，预计将于2004年投入使用。地铁工程的全面启动将形成一个新的长期的经济热点，为深圳市的经济及房地产市场的发展注入了新的动力。 金融政策：深圳市的金融政策向个人浪费倾斜，丰富和扩大了个人消费信贷种类。以住房、汽车等大额消费信贷为主的个人消费信贷降低各项门槛，居民的消费能力进一步提高。利率下调为促进居民消费欲望以及开发商降低融资成本，提高开发效益提供了良好的基础。 房地产政策：深圳市规划国土局于2001年边连续推出了三项规范房地产建设市场的公告，分别对建立土地有形市场、提高预售门槛两项内容做出了规定，这三项措施对于规范房地产开发市场具有积极的意义。 要求严格执行限期交清地价款； 禁止未获得预售许可证前的内部认购； 对未交清地价款以前的土地严格限制转让。 人才政策：深圳市政府于2001和2002年连续推出新的人才政策，包括：取消城市增容费，取消下达人才引进指标；取消人才引进考试制度；取消人才地区限制、取消先男后女的人才引进规定、取消人才入户前统一培训。这系列措施将促进深圳市人才数量增长，为房地产市场增加现实的需求。 结论：良好的宏观经济背景及相关的政策支持，有效地刺激着房地产消费需求和发展商的开发动力，将继续维持地产市场供需两旺的局面。 深圳历年住宅市场状况 2001全市共销售住宅面积593.72万平方米,同比增长6.63%；共实现销售收入244.96亿元,同比增长15.38%。 历年住宅销售面积 历年商品住宅新开工及竣工面积 历年住宅批准预售面积 2002上半年房地产市场仍然以住宅为绝对主力，新推117个住宅项目，批准预售面积达到360.1万m2，占总推出物业面积的95.8%。从总量上看，今年上半年批准预售面积达到去年全年预售量的56％，按照以往下半年供应大于上半年的惯例，2002全年的新增供应量将超过2001年，预计增幅将超过15％。 去年末，在强有力的住宅需求带动下，空置面积进一步下降，空置率为近6年新低，呈下降趋势。（来源：国土局深圳房地产研究） 历年商品住宅空置面积及空置率 结论：从1996－2001年历年住宅销售面积、住宅新开工及竣工面积、批准预售面积、住宅现楼空置面积等统计数据显示： 深圳的房地产市场正处一个供需两旺的快速增长时期。 安住宅市场状况 这里讨论的宝安市场限于宝安区县城所在地，即新安镇和西乡镇。 这是一个区域性极强的地产市场，基本为“自产自销”。 受惠于“一市多城”计划，宝安新中心区的大开发也拉开了帷幕，市区内的开发商如和黄、深业、高发也将目光瞄准了宝安市场，宝安地产开发将进入一个新的阶段。 根据深圳市宝安区房地产交易中心统计资料，对2000年至2001年宝安房地产二级市场成交情况分项对比分析如下： a、成交户型面积分析 年份 总成交套数 大于100m2以上 70—100m2 小于70m2 2000年 9740 2388 4896 2456 100% 24.52% 50.27% 25.21% 2001年 10009 3403 4897 1709 100% 34% 49% 17% 大于100m2以上的户型较去年增长了42.5%，70—100m2的户型成交基本不变，小于70m2以下的户型减少了30%。售出的住宅平均每套面积 也从2000年的87.1m2到2001年的96.9m2。说明宝安区对住宅的需求层次有较大幅度的提高，二次置业人士增多。 b、成交客户来源分析： 年份 总成交套数 本地人 内地人 境外人士 2000年 9740 3180 5982 578 100% 32.65% 61.42% 5.93% 2001年 10009 3606 5990 413 100% 36.03% 59.84% 4.13% 在总套数没有实质增长情况下，2001年本地客户成交较2000年增长了13.4%，境外客户成交较2000年下降了28.55%，内地客户成交稳定。 外