东渡国际枫桥青城营销策划报告2009.pptVIP

1、面积租期： 30㎡-50㎡，租期为一年 。 2、配套要求：统一供电、配套消防、统一排风。 3、建筑要求：单独分割。 [ 小商铺 ] 酒店模式分析 销售模式 商业定位 思路回顾 提报要点 西点店、面包房 各种商圈均可开设。品牌企业往往开设在繁华的区域型、社区型的商业街市上。须经食品卫生监督部门会审核准，方可经营。框架式结构，层高不低于2.8米，门面宽度6米以上，橱窗开阔，离开污染源10米以上。60——120平米。2年以上。 主题餐厅与酒吧 须经消防、治安、食品卫生等行政管理部门会审同意方可颁照经营，在噪音较大、邻里投诉时，环保部门也会介入加以管理。建筑形式与主题相关面积以设计特定对象的人群多少而定，视地段、商圈确定租价。2年以上。 连锁快餐店 需消防、环保、食品、卫生、治安等行政管理部门会审，离污染源10米之内不得立店，相邻居民、企业或其他单位提出立店异议而无法排除，也会形成立店障碍。层高不低于4.5米。配套设施：电力不少于20千瓦/100平米，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置，位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面。200——500平米。 [ 餐饮 ] 酒店模式分析 销售模式 商业定位 思路回顾 提报要点 [ 健身房、SPA、美容美发 ] 业主提供乙方涉及工程区域的土建或装饰施工图（含给排水、电气、空调，消防喷淋等）。 业主提供不小于80W/m2的用电量。其中380W的动力设备用电不少于40KW。 每根稳定水压不小于3kg、直径不小于DN50的进水管两根。 两根直径不小于DN100或四根直径不小于DN50的排水管。 男女卫生间（含浴室内）的排污管道，直径不小于DN100。 如需安装煤气或燃油锅炉，能否提供面积大于15m2的场地或屋面位置（需满足通风、散热条件）。 现有建筑物是否提供消防设施，请注明具体内容：消火栓/喷淋系统/烟感报警系统/灭火机。 现有建筑物是否提供空调系统，请注明具体内容：中央空调系统/小型热泵中央空调/商用吸顶式空调/分体式空调。 酒店模式分析 销售模式 商业定位 思路回顾 提报要点 提案目标 东渡项目 项目物业形态、物业价值最大化配比销售方式及部分商业初步定位建议 金丰易居前期提报的要点回顾： 1、项目小户型套数多，短期销售压力大，希望能够通过产品区隔（把相同的小户 型产品在销售市场上细分为小户型住宅、办公物业及产权酒店），达到降低风 险，扩大客户面的目的； 2、区域在售物业市场接受的价格箱体，基本集中在7000-8000元/平米/间，要想突 破区域价格瓶颈获取最大化收益，我们建议把圆形部分建筑引入一家较具档次 的商务酒店，从而提升品质； 3、考虑到开发商的根本目的还是以销售为主，我们建议把酒店作为产权酒店以带 投资回报（约为税后7-8%）的形式最后推出； 4、适当调整产品（电梯及过道），增加提升品质的相关配套，并努力争取水、 电、煤等的收费标准按住宅； 5、力争十月上市销售，通过产品优化，酒店引进，整盘售价约在9100元/平米； 酒店模式分析 产品分析 项目建议 思路回顾 提报要点 酒店模式分析 销售模式 商业定位 思路回顾 本次提报要点： 一、酒店合作模式研究及档次定位； 二、销售模式研究及售价、速率测算； 三、地下集中商业及沿街店铺初步定位； 提报要点 酒店模式分析 销售模式 商业定位 思路回顾 提报要点 一、酒店合作模式研究及档次定位： 目前，市场上大多数开发商与酒店的合作方式有3种： 1、产权式酒店； 2、物业开发商持有，与精品酒店公司合作，利润分成； 3、整体出租或整体出售给酒店（不适合本案，本报告不作分析）。 1、产权酒店 　　所谓“产权式酒店”，就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。每一套客房都各拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司分取投资回报（一般为税后7-8%）及获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权，同时承诺5-10年后可分批原价回购。产权酒店概念的实质就是迎合普通老百姓的不动产投资理财需求。产权酒店商业模式和国外的权益性房地产投资基金、房地产有限合伙企业较类似，都是为了帮助大众投资者共同参与大型经营型住宿业房地产的投资行为，目的是获得房地产增值和经营收益。 　　产权酒店只是一个概念，是指由众多普通投资者购买酒店物业项目中的一间或多间客房的一种投资模式，并不是指某单一类型的酒店住宿产品。目前市场上出现的产权酒店的市场定位主要是为各类商务旅游、旅游观光和休闲度假旅游者提供住宿服务，是指分布在商务和旅游城市、旅游风景区、旅游度