丽景蓝湾项目推广方案.doc

报告提供：北京倾城尚德房地产投资顾问有限公司 项目概况 诚信.丽景蓝湾项目位于保定新城，东邻恒祥北大街，西邻瑞祥大街（省印路北延），北临1600亩的植物园，地理位置得天独厚。保定新城是保定市政府根据保定市城市发展总体规划确定的新的城市中心，未来将是保定行政、文化、体育中心，经济、居住次中心，是政府为重塑城市形象、改善投资环境、提高城市品位，分散老城区中心人口、文化、经济、交通压力，建设新型现代化、高效率、有活力城市的重要举措。 本项目总占地343.97亩，建设用地281.76亩，总建筑面积405046.37平方米， 小区遵循以人为本的原则，以为居住者提供一个安全、舒适的生活环境为宗旨的大型城市居住新区 ，设计上注重环境品质，讲求公共空间，提倡现代、简约、健康、时尚的生活方式。小区内的整体功能分区，设施分布和建筑风格统一，另外各组团也相对独立。 项目分 A、B两区，A区东临恒祥北大街（退线50米绿化隔离带），南依徐庄路（规划路，退线15米），北部为城市景观绿化带(退线50米)；B区南依沈庄路（规划路），西为瑞祥大街，北部是徐庄路（规划路）。 第一部分：市场研究 一、市场的宏观分析 国内房地产业持续升温，北京、广州、深圳等一线城市房价自去年5月政策调控以来不降反升，上海等长三角城市是去年调控的重点但今年以来也出现了价格回升、交易量上升的趋势，但大众消费者对高房价的质疑和呼声此起彼伏。另一方面人民币持续升值并于今日破八，升值的趋势短期不会改变，外资近一年开始大量进入国内房地产市场，如果升值预期达到，外资的大量获利撤退将导致局部地区价格崩盘的危险。从最近政府的种种迹象（打击囤地、严查开发进度、调高贷款利率、增加经济适用房、舆论引导等）表明新一轮的调控即将开始。 保定地处北京、天津、石家庄的京津冀三角的中心位置，下辖二十多个县（市）和1100多万人口，拥有众多的特色经济区域和旅游资源，未来将发展成为一个有经济基础、有城市规模、有消费能力、有秀美风光、有宜居环境的人居城市。作为城市环境核心和经济发展支柱的房地产行业将会随着城市的发展长期向好。 保定房地产市场经过2004、2005年之后价格从1600元/平米到2300元/平米的快速上涨，保定的购房者正经历发生在身边的房地产奇迹，人们的心理从对房子大尺度的追求到对社区环境和产品品质的追求，再到对价格上涨和宏观政策的观望和期待，最后必然会适应并习惯目前价格的发展趋势，下一阶段购房者将会坦然承受目前的市场均价，然后选择自己认为性价比较高又符合自身对产品的追求以及对总价的承受的房子，并最终做出购买决定。 保定房地产市场的一直以来受到单位定向开发和一些以低价入市开发策略的开发商的冲击，主流的客户群体如政府公务员、企事业职员、大量外县购房者、厂矿职工等造成了大量的分流，并制约了保定房地产市场的品质提升和价格提升，目前这种情况并没有得到改善并将在一段时间内依旧存在。 保定市场未来2年内的规划和上市的住宅面积将会非常巨大，2006年新建社区26个，续建社区46个，总建面达到约300万平方米而且竞争的区域集中在城市北部等少数的几个区域，区域的竞争将会呈现白热化的趋势，由于保定的房地产企业真正有实力的不多，有实力又愿意作品质的开发商则更是凤毛麟角，受制于资金的压力，区域的竞争将有可能演变成为价格的竞争而不是产品品质的竞争和产品差异化的竞争，以上这些因素将不利于市场整体品质和价格的提升。 目前，保定北部新城区域甚至整个保定市场缺乏一个在理念、产品、规模、品质等各方面都很优秀的代表性住宅品牌和领导性住宅品牌，大多数企业更多的把精力放在了拿地、找资金、如何快速销售回款上，对于市场的机会点和敏感点没有深刻和准确的把握。 [ 判断 ]： 保定已进入市场成熟全面启动期，市场 成熟速度会非常之快，市场要求竞争在高层 面率先质变。一场居住革命来临了！ 二、竞争对手研究分析 一、奥林匹亚花园 地理位置：复兴中路，世纪华庭东侧 建筑形式：多层、板式小高层、塔式高层 项目规模：项目占地298亩，总建筑40万平米，容积率2.1，绿化率40%。 项目定位：保定市中档偏下的定位。 户型设计：一期预售六栋（2栋29层塔楼，2栋18层板楼，2栋多层）， 塔楼：一梯四户，二居，面积109平米、116平米。 板楼：一梯两户，三居为主，面积134平米，二居为辅，面积132平米，户型配比为2：1。 △ 价 格：板式高层和塔楼均价2300元/平米，最低价2210元，每层递增10元。多层均价2500元/平米 △ 卖 点：高层住宅；规模优势；配套齐全；运动主题定位，大众价位。 推广主题：保定人的奥运村，新生活的领跑者。 主 题 语：同一阶层 同一梦想 优 惠：开盘阶段一次性付款优惠2%，贷款优惠1%。 物 业 费：未定。 交