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旗滨·天泉一品营销策划建议报告 目 录 市场篇： 消费篇： 定位篇： 营销篇： 第一篇：市场篇： 株州楼市发展状况如何？ 株州楼市未来发展前景怎样？ 从地理位置来看，城市周边地区由于政府的基础配套设施逐步完善，环境、道路情况都得到了较大的改善, 2006年在天元区黄河路，珠江路以及滨江路纵横不下10个楼盘发售，而且在黄河北路楼盘基本属大盘，形成了扎堆效应。河西作为政府重点发展的区域，在桥梁经济的影响下已成为株州最具生气的区域，是株州居民购房的首选。同样黄河南路和珠江南路也是未来几年的亮点，汇集了大量高档楼盘；如旗滨项目，美墅馆、湘银·阳光水岸等，在政府的大力支持下，市政设施的不断完善，都将推动了该地区房地产迅速发展，目前这一带房价还将不断地攀升。 从楼盘结构和户型来看，目前市场上的结构主要是框架结构。户型设计方面，四室两厅，三室两厅两卫的户型受市场的青睐。面积大都在120-140平方米之间。株州人民对大面积的户型是情有独钟，大面积户型依然是株州未来发展趋势。 从楼盘的层高看，小高层，高层楼盘的销售开始启动，改变了多层楼盘占主导地位的格局。如时尚新天地、惠天然·山水国际。这主要是由于小高层的楼盘带电梯，避免了多层要上楼的麻烦，同时跟高层建筑比较又有通风采光好，户型结构好，有效使用面积多等优势，因此成为销售的一个新变化。物业品种多元化是株州楼市的发展趋势。 从楼层的销售情况看，不少楼盘的顶楼销售成为了项目的滞销房，因此顶楼在空间利用上更合理了，价格也略低一些，对客户有一定的吸引力，销售也比较顺利。 从价格上看，目前株州房地产价格稳步上扬，目前整个株州市场价格已经接近2000元/平方米。随着株州城市建设的步伐不断加快，株州房价依然保持稳步上涨的趋势。 从楼盘设计上看，开盘销售的楼盘设计风格各异，以满足市场日益张扬的个性化需求，整个市场中有欧式风格，现代主义风格、北美风格等多种特点，可谓百花齐放。 从楼盘环境来看，由于消费者的需求层次提高，有追求环境优美的需求，发展商都十分注重楼盘硬环境的美化和完善。发展商在增加小区的绿化面积，在小区内营造环境艺术等方面都做了较大的投入。例如惠天然·山水国际，小区内绿化点、线、面结合，绿地率60%，充分利用自然资源江景，原生态植被。 从楼盘配套设施来看，不少楼盘都配便民店、会所、健身房等设施，注重以业主的需求为中心，提供全方位的配套服务。例如碧玉花园，在出入口处就设立了不少的便民店、会所、游泳池，等基本配套。因此高档楼盘必须拥有配套完善，成为株州房地产市场发展的一个趋势。 从楼盘的主题卖点来看，2006年株州房地产销售突出的是一种生活方式。如海创推出的“海派生活”，玫瑰名城推出“有情人终成眷属”以及书香里推出一种“书香文化生活”。不同的生活方式代表着不同的楼盘，生活方式的多元化将成为每个楼盘不可缺少的特点。 从楼盘销售宣传上看，市场虽处于买方市场，但消费者还未到达理性化的地步，卖方的有效引导对买方的购买决策会起到很重要的作用。例如庐山恋，运用了多种宣传手段，在株州刮起了湘女选秀的风潮，使得一大批有购房意向的消费者最终都成为了其业主。 随着城市化进程的进一步加快、居民收入水平的逐年增长，株洲的房地产市场整体将继续维持健康发展的态势；同时，行业的市场化程度不断加深，行业的规范发展显得越来越重要，宏观调控对行业发展的影响将越来越明显。 别墅楼盘因为政策的影响将逐渐增强，未来的产品规划设计将走中小面积路线，而并非象以往一样适合大众消费群体；因此目前市场上真正有档次、货真价实的别墅将成为抢手货。 第二篇：消费篇 高端消费群到底有什么样的特征？ 他们的价值观、人生观到底如何？ 什么样的住房才能满足他们的要求？ 1）消费群年龄、职业。 株州别墅消费群在总体需求不要求很大，主要的消费群体是在株州做生意的外地人以及机关单位高层人员，随着株州城市配套的不断完善，也吸引了来自株州其他县镇高端消费者关注。主力消费群的年龄在30—50岁之间中、青年，显性目标客户主要是企业的高层管理人员、私企老板、高级职员，还有在株州经商的老板。隐性目标客户基本上集中在政府机关和外地生意人。 2、购买者类型 客户群多为二次置业或多次置业居多。 3、诉求范围定位 株州市各大区域以及下属城镇 4、基本特征： ◆ 年龄主要是40岁左右 ◆ 高收入，有身份，普遍有私家车 ◆ 对居住环境要求高，看重生活中的休闲元素 ◆ 大部分是二次置业，甚至是多次置业 ◆ 以私企业主为主，35-45岁，社交多、事务繁忙 ◆ 需要绝对私密性。这部分消费者非常独立，所以对产品的的私密性要求很高需要绝对的安全性。由于这部分人身价较高，容易吸引外界视线，所以安全性是他们考虑的主要问题之一非常注重产品