居住规划（上）.pptVIP

居住规划与房产投资(上) Open Questions 为什么需要做居住规划? 低首付，高贷款陷阱 乐观估计收入 无房涯规划概念 强迫储蓄 选择最佳贷款配合 普通人需要考虑房产投资么？ 课程内容 租房或购房决策 购房与换房规划 我国的房产制度 房产投资 租房或购房的决策 租房或购房的优缺点 租房或购房的决策方法 租房或购房决策的影响因素 租房的优点 资金较自由，可寻找更有利的运用渠道 有能力使用更多的居住空间 比较能够应对家庭收入的变化 有较大的迁徙自由度 瑕疵或毁损风险由房东负担 税负较轻 不用考虑房价下跌风险 租房的缺点 非自愿搬离的风险 无法按照自己的期望装修房屋 房租可能增加 无法运用财务杠杆追求房价差价利益 无法通过购房强迫自己储蓄 购房的优点 对抗通货膨胀 强迫储蓄累积实质财富 提高居住质量 信用增强效果 满足拥有自宅的心理效用 同时提供居住效用与资本增值的机会 购房的缺点 缺乏流动性：要换房或是变现时，若要顾及流动性可能要被迫降价出售。 维持成本高：投入装潢虽可提高居住品质，也代表较高的维持成本。 赔本损失的风险：包括房屋毁损风险，房屋市场价格整体下跌的系统风险与所居住社区管理不善造成房价下跌的个别风险。 两种决策方法 年成本法 净现值法 年成本法 租房年成本=年租金+押金×机会成本率 购房年成本=首付款×机会成本率+贷款余额×贷款利率+年维修费及税金－房价每年涨幅 比较租房或者购房的年成本，成本小的更为划算 购房后总价固定，如果贷款利率不变，随着每年还款，贷款余额逐渐减少，因此，购房年成本逐渐降低；如果将来房租不断上涨，则租房年成本逐渐上升 年成本法只是基于当前状况的一个比较，在租房或者购房决策时还应该考虑将来的其他因素的改变，比如房租是否呈增长趋势，房价是否呈增长趋势。 年成本法案例 我看上了一套100平米的住房，位于成都市青羊区西南财经大学南门附近，该住房可租可售。如果租房，房租每月2,500元，以1个月房租作为押金。如果购房，总价70万元，可申请50万元贷款，假设房贷利率为5%，自备首付款20万元，假定房屋的维护成本为2,000元/年，预计房价每年涨50元/平米，押金与首付款机会成本均为3%。问：该房屋应该租还是购？ 年成本法案例 租房年成本： 2,500×12＋2,500×1×3%＝30,075元 购房年成本： 20万×3%＋50万×5%+2,000－50×100=28,000元 购房平均年成本比租房年成本低。 若房价下跌，则购房年成本可能高于租房年成本，即租房优于购房。因此，比较租房与购房哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断是重要因素。 净现值法（NPV） 考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量还原成现值，比较两者的净现值较高者为划算。 NPV计算时只考虑现金流量，在年成本法中计算的租房押金利息与购房折旧成本由于并非实际现金流出，所以不用作为现金流出；在年成本法中房贷只计利息，净现值法中房贷计算的是本利平均摊还额。 净现值法案例 小黄看上了一套位于北京市海淀区100平米的住房，该住房可租可售。我已确定要在该处住满5年。如果租房，房租每月5,500元， 以1个月房租作为押金月；房租每年增加500元；每年年初交一年的租金；第五年底将押金5,500元收回。如果购房，房价120万元，可申请60万元贷款，假设房贷利率为6%，自备首付款60万元；维护成本第一年5,000元，以后每年提高5,000元，假定该住房在第5年末能以125万元价格卖出（假定折现率为3%）。 租房NPV的计算 租房的净现值： CF0=押金+第一年租金=-5,500-5,500×12=-71,500 1 CFj=第二年租金=(-5,500-500)×12=-72,000 2 CFj=第三年租金=[-5,500+2×(-500)]×12=-78,000 3 CFj=第四年租金=[-5,500+3×(-500)]×12=-84,000 4 CFj=第五年租金=[-5,500+4×(-500)]×12=-90,000 5 CFj=取回押金=5,500 3 i NPV=-367,017 购房NPV的计算 购房的净现值：假定首付款期初支付，购房的房贷本利为每年还一次，期末支付，维修成本也在期末支付。 CF0=首付款=-600,000 每年房贷本利摊还：20n，6i，600000 PV，0 FV，PMT=-52,310.7 五年后房贷余额：15n，6i，-52310.7 PMT，0 FV，PV=508,055 CFj =第一年房贷本利摊还+第一年维护成本=-52,311-5,000=-57,311 CFj =第二年房贷本利摊还+第二年维护成本=-52,311-10,000=-62,311