幸福花园住宅市场定位方案.docVIP

目 录 前 言 作为郑州北区一个较小规模的房地产项目，“幸福花园”的开发建设必须定位科学、准确，不能出现任何失误、偏差。 市场定位是本项目开发过程中关键性的环节，也是本项目产品研发的重要依据，直接影响本项目的开发方向问题，是至关重要的。 结合郑州市房地产的发展与市场调查情况，针对本项目的具体定位如下： 总市场定位就是针对幸福花园项目的整体进行集中定位，是对楼盘的综合定位，也是针对楼盘开发主题和建筑型态的集合式定位。 1.市场定位 通过市场调查，意向客户对本项目需求广泛，加上本区域消费特点，因此本项目应以扩大客户源，分散市场风险为目的，在总定位的前提下强调多元化、新业态的市场定位。 本项目位于花园路与北环路交汇处西100米，紧临郑州市的迎宾大道——花园路，和环城快速路——北环路，交通便利，位置优越。 目前本地块区域周边集中了一批中高档、高端楼盘，缺少中低档楼盘。本项目位置优势明显、整体环境良好边，适宜建成以居住、投资收益为主的多层物业。 2.定位依据 ●位置决定 本项目紧临北环路，购房客户以区域性客户为主，目标客户购买能力相对有限，这限制了本项目开发高档住宅的可能性。 ●自身条件 本项目建筑规模较小，开发以中低档住宅为主的多层精品，将会适应本项目所在区域的市场容量需求。 ●竞争需求 本项目周边集中了大批中高档、高端产品的楼盘，因此本项目定位为中低档多层精品社区，可展开差异化竞争。 ●市场需求 在市场调查中了解，目前本项目区域存在以下几种情况： 1.北环沿线目前缺乏以中小户型为主的社区； 2.本项目周边的楼盘已基本售完，区域内的住房需求量较大； 3.本项目所在区域内，有大量的大中专毕业生、外地人员以及企事业单位职工，为本项目开发提供了消费群体保障。 在总市场定位前提下对本项目的产品进行如下定位： 本楼盘的产品应分为两大类： （一）多层住宅 本项目多层住宅要以“经济、实用、精致的中小户型”为主力户型。 1.户型 户型定位为： 1室1厅、2室1厅、2室2厅、3室1厅。 2.面积 面积在50——100平方米范围内，以65——80平方米为主。 （二）商业用房 本项目商业用房要以“易投资易出售的中小商铺”为主。 1.户型 户型定位为：框架结构的自由分割户型 2.面积 单个铺位面积在30——50平方米范围内。 3.布局 （1）沿徐砦路建成一层商铺。 （2）临北环路建成一二层联体商铺。 本项目是以住宅、商业为一体，满足市民物质生活和精神生活的需求。本项目的产品功能定位具体体现在以下方面： 1.住宅 住宅为本项目开发的主要部分，居住是本项目的第一大功能，幸福花园将成为特别适宜年轻群体居住和生活的地方。 2.商业 本项目既要有自己独立的商业体系，又要与周边的商业形式相组合，以满足不同层次群体对商业的需要。幸福花园要规划营造出适合经营的社区商业。 本项目一定要有高品位的内涵与形象，形成独具特色的北环区域居住生活中心，创造一个“精品”，将本项目打造成“五品化”楼盘。 从建筑外立面、景观、建筑小品等外在社区形象均要体现良好的商业中心品貌，具有很强的视觉冲击力，给人以深刻的建筑印象。 本项目要成为“高品性”的物业，即在总体规划、外立面、户型设计、绿化景观、配套设施等方面都要令人耳目一新，具有自身独特的个性，让购房者得到较高性价比，感到物有所值。 通过开发公司的雄厚实力宣传，创造郑州市全新的房地产企业品牌，提高本项目的知名度、美誉度。 注重施工质量。对建筑要素进行全过程、多环节监控，实施全程质量监督，打造“过程精品”，要作到“质量第一，产品第一”。 加强产品细节上的处理，体现出较高的文化含量，彰显本项目特有的品位内涵，要让业主产生置业的自豪感。 “幸福花园”作为北环一个规模较小的楼盘，在价格的制定上既要体现出物业的市场价值，又不能脱离本地块区域房产市场的实际价格，所以应采取相应的适中价位策略。 1.价格特点 主要从以下几个方面拉开价格水平： 位置朝向； 楼层高低； 结构差异； 不同产品。 2.价格表现 根据本项目的实际情况，价格制定如下： 商铺的价格，要参考本项目临近街区目前的租赁、出售价格，并依据商铺所在本项目商业街区和物业的不同区位另行定价，初步均价制订如下： 本项目的产品既有住宅，又有商业用房，故在定位上应尽可能地考虑扩大项目的客户层面，面向市场多阶层的需求，创多元化的市场路线，以保证本项目持久的市场竞争力与影响力。 因此，在本项目客户定位时既要复合定位，又要细分定位，以便最终筛选出主要的客户群体，锁定目标客户群。 （一）广泛性 幸福花园项目是一个集居住、投资（商业用房）为一体