巨龙国际古玩博览城推广方案.docVIP

------------------------ 中心：务实至上·稳打稳扎·群策群力·寻求共赢 主题：回顾·整合·营商·慰商·招商·新纪元 新巨龙！ 巨龍國際古玩博覽城2005年行銷推廣方案 怡逸地产：策划部 二00五年一月十四日 本案背景： 1、经蔡总授权下，决定了“一个中心”，即以怡逸独家运作或巨龙独立运作为前提； 2、是经怡逸地产对商家（从业者）、投资者、经营者（巨龙商业策划公司）、项目实际现状进行充分调研为依据； 3、充分肯定衡量利基地产和怡逸地产之关系，再次肯定了两者母公司和子公司的关系； 4、注重商业逻辑性，同时参考从业者心态，充分衡量利基地产与巨龙商业策划公司关系； 5、遵循：招商、营商、销售、推广为四大基本实效考核标准；同时参考人员任用及优势、费用使用及占比例； 6、涉及对现存在关键问题分析、阶段策略及办法； 7、同时谈及如何交接以及后续经营架构问题。 综上所述，希望在怡逸地产独家运作下，达到利基地产、怡逸地产、行业商家、投资者和运营策划公司五方共赢得大型商业项目。 第一部分：《现状篇》 巨龙国际古玩博览城现状分析 现状篇之一： 招商现状分析 巨龙自立项之日起，招商是本项目成功之关键，取得各方的认同。动工之日即由怡逸地产先行招商，经过一波三折后， 招商方面已经取得一定成绩，截至05年1月4日，进场商家40家（9家为自营），经营铺位商铺103套，占一期铺位数的68% 左右，商家主力8成以上来自中山区域，或者在中山有朋友/业务联系人员商家；进场的商家经营内容基本都是一古典家具 或仿古家具为主；而从招商过程看，虽然我司主要是销售代理，但对招商过程亦一直关注和思考。因此，下面论述主要从 招商现状开始，主要分为三大阶段，即立项至6月29日；7月1日至开业；开业至今。 一、商家组合： 1、中山区域商家合计17家，占用44间商铺。主要商家： 集关林、嘉华居、宝华、双龙、艺苑、溢 美、古之美、宝艺圆、柏灵古玩、 创新家私、艺宜轩、明古轩、广瓷轩、永艺、永嘉、云峰画苑、瑞云。 2、其他区域商家 1）、江门7家占9套商铺 一居、盛源、雄业、华丰、博雅、华原等。 2）、浙江3家占用3间商铺 龙祥轩、艺海、东阳木雕。 3）、广州1家占用1间商铺 名称：天然编织 二、三大阶段的招商过程： 1、第一阶段： 1）、时 间：2004年6月29以前； 2）、人力编排：以郑丽庄经理为主，5名招商人员； 3）、招商范围：中山区域 4）、招商成果：成功招到伟成、云峰画苑、保利、柏灵古玩、21世纪名家、龙艺、广瓷轩等商家。 5）、招商手段及政策： 工具：楼书； 政策：租金15元/m2，免租三个月； 活动支持：奠基典礼，三乡首届古文化艺术节。 2、第二阶段： 1）、时 间：2004年7月1日~11月13日 2）、人力编排：以王康副总牵头，12个招商人员； 3）、招商范围：以珠三角为中心，最远至浙江、北京； 4）、招商成果： 我司销售部招商6家：泰华居、雅堂、艺苑、明古轩、集观林、艺宜轩 招商部：不详。 5）、招商手段及策略： 工具：楼书 政策：租金15元/m2，免租3-6个月。 活动支持：古研会 3、第三阶段： 1）、时 间：开园营业至今； 2）、人力编排：以王康副总为首，共13人； 3）、招商成果：广州古玩小商家28家； 4）、招商政策： 免租，押金500元，水电商家自负（原定2000元/半年）。 三、招商出现问题 1、费用失控，花费庞大： 客观评核所花招商费用，虽然我司没有准确数据，但估计也不下400万元，从以上商家来源看，8成以上为中山区域。因此， 我司认为招商目标不明确而导致费用激剧膨胀，事倍功半。 2、执行乏力，人力资源欠缺： 每次活动还是招商，由于人力资源社会经验、能力等因素导致执行乏力，招商方案执行层层打折，结果不言而喻。 3、政策不统一，商家要求一让再让商家门槛把控不严： 招商政策朝令夕改，飘浮不定，商家没有感觉到灵活性，反而感到很乱，得寸进尺。如免租方面，从3个月到6个月等， 如此下去，商家一定要求12个月。 4、门槛把控不严