巨龙新天地项目业态定位招商策略预.docVIP

南京句容“巨龙·新天地” 项目研判、业态定位与招商策略预案 【一站式城市多彩风情MALL】 NEW GUIDES DIRECTION 新导向房地产营销策划机构(香港/上海) 二00年月、句容西依南京、南接常州、北濒长江，沪宁高速公路横贯东西，宁杭国道纵贯南北，沪宁铁路、312国道穿境而过，距南京禄口国际机场仅需30分钟，至上海只需2个半小时。南京东南门户、句容人口60万，市区居民19万、句容、句容、为南京东南门户沪宁要， 【城市中心商业】 结合对老城区精品路段的改造，在华阳南路、人民路一带建成集文化、娱乐、购物、休闲为一体的月盛帕缇亚广场、华阳名街、新世纪商城步行街、天源财富广场句容市商业业态比例中，服装服饰类所占的比例最大，约占1/4。服装服饰行业竞争激烈，从档次分析一般以中低档服装为主，市场缺少中高档及高档服装系列，部分高端消费者宁愿开车到南京或上海购买。 【餐饮类】 句容市的饮食文化比较丰富，餐饮业所占比例约12％，位居第2位。句容市各街区的小酒楼，从午间至晚市生意较好，但没有较高档次的品牌餐饮店，服务档次也较低，由此可见句容的餐饮业仍有相当的发展空间。 【百货超市类】 句容的百货、超市约占比例9％，主要为消费者提供日常百货用品。超市以人民路的苏果超市为例，品种较为单一，未能构成消费热点，同时也与当地消费欲望比较保守的小农意识有关，必须加以引导。 【其它购物类】 句容市场的电器、电讯和电脑等产品约占比例9％，当地信息化普及率虽然不高，但手机产品的销售率相对较高。随着当地社会经济的进步，以及各类电器、电子产品的更新换代，这一消费领域具有一定的市场潜力。 【休闲娱乐类】 句容的休闲娱乐业处于发育阶段，缺少较高档次的休闲、娱乐项目，部分高端消费群常常驱车到南京市区消费，以此，今后几年，句容的休闲、娱乐业发展空间较大。 （三）典型商业项目分析 1、月盛帕缇亚广场商业项目 （1）项目概况：项目地块位于江苏省句容市老城区，北侧临近人民路、南侧临近东大街、东侧临近华阳路、西侧临近寺街，地块呈较为方正的四方形，该用地是句容市的旧城改造项目，拆迁量较大。用地性质是纯商业用地，占地面积40117平方米，建筑密度45%，容积率1.2，绿化率20%，总建筑面积48100平方米，建筑层数2-3层。三大核心主力店成功引进江苏第一大连锁超市“苏果超市”（占地1万平米）；成功引进“电器城”（占地3000平米）；成功引进大型百货，建筑面积为8000平米。在现场设立招商与销售办公室，负责当地的招商与销售工作；在淅江义乌设立招商与销售点，负责义乌的招商引进工作；与淅江温州、台州的商会建立合作关系，对当地品牌进行针华阳名街位于句容市中心，北临东大街，南靠建设路，西临茅山路，东接中医院。总建筑面积24000平方米，规划包含1-3层，地面到地下还配有机动车位和非机动车位。华阳名街商铺平均每层的建筑面积5800-8000平方米左右，一楼层高达到5.2米-6.2米，一到二楼商铺配备自动扶梯，商铺门面开间可达8米，使其用途多样化，一楼以品牌店为主，二楼是为品牌服饰定身打造的专业卖场和精品服饰商场，三楼则主要作用为办公用房及休闲娱乐用房。位于句容市中心，该路段属旧的商业中心，街道的人流量较大，商业气氛比较浓厚。拥有一定的稀缺性，在商业环境上优于其它同类型商场。虽然居首席商业旺地，但是不能根据句容实际购买消费水平在自身档次和配套上予以相应的配合，造成定位适当；商场周边环境较差，街道比较陈旧，人行道较脏；欠缺科学合理的广告宣传活动，欠缺大型的、有影响力的核心客户进驻。项目位于句容繁华的华阳南路上总建筑面积统一宣传，统一招商，统一管理。?电玩、KTV演艺吧、健身馆、桑拿洗浴、网吧、台球室、经济客房、中西餐饮、风味小吃、特色餐饮、火锅烧烤、茶吧、书吧、酒吧、咖啡屋、大型购物中心、超市、知名连锁客房酒店等。项目业态搭配:6000平方米超市、12000平方米娱乐城、10000平方米美食街,意图将项目打造成 “一站式休闲、娱乐、购物”商业项目；项目地处句容市中心,自身16万平方米的社区现已全部销售完毕,已有近60%客户开始入住装修,租金性价比高200平方米只要3000元/月，如果算上折扣会更低。 （2）招商状况：该地段属于句容的老市中心，但因房屋质量问题，在当地存在一定的排斥心理，租金范围：一层在1.50元—3.00元/日/平方米。二层在0.30元—0.45元/日/平方米。 （四）句容市商业现状分析 1、受其地理位置、人文习惯、支柱产业的影响，有浓厚的小城镇特点。商业网点比较分散，没有商业经营概念，句容的商业消费主要是解决生活的基本消费，属中低档消费层次。市民大件商品和品牌商品的消费倾向于外区域，如南京等地。2、3、商业经营句容市北大街、人民路、华阳街是街铺经营的商业以临街商铺为主