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对XXXX开发公司“XXXXX”楼盘 《重庆市商品房买卖合同》格式化条款的 审查和评述 一、申请人对示范合同文本进行填充式的格式化部分 （一）《商品房买卖合同》第十一条，即： 第十一条 甲方关于房屋产权状况的承诺。 1、甲方保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。保证本商品房没有销售给除乙方以外的其他人，保证该商品房没有司法查封或其他受到限制交易的情况（本商品房涉及抵押的，按本条第2款的约定执行）。如因甲方隐瞒上述情况，导致乙方不能办理预售合同登记备案、产权登记或发生债权债务纠纷的，乙方有权退房，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，乙方有权要求甲方支付不超过已付房价款一倍的赔偿金，为已付房价款 1.0 %。 2、甲方关于本商品房抵押情况的声明为下列第 2 项： （1）本商品房已经设定抵押权，并已经抵押权人 X 书面同意对外销售，书面证明见附件六。 （2）本商品房没有设定抵押权。 甲方如隐瞒本商品房已设定抵押的情况，乙方有权退房，甲方应于乙方提出退房要求之日起30日内，将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，乙方有权要求甲方支付不超过已付房价款一倍的赔偿金，为已付房价款 1.0 %。 评述：《中华人民共和国合同法》第一百三十二条和第一百五十条规定：“ 出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。? 出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，……”第四十二条规定：“ 当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。” 《重庆市消费者权益保护条例》第四十五条规定：“经营者提供商品或者服务有本条例所指欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍”。 示范文本第十一条规定“甲方关于房屋产权状况的承诺”内容，其目的是要求出卖人作出对出卖的房屋“无产权纠纷和债权债务纠纷”、“没有设定抵押权”的诚信承诺，若出卖人隐瞒本商品房产权状况的真实情况，系严重的不诚信行为或欺诈行为，除应受到相应的行政处罚外，还应向被欺诈的一方作出已付房价款一倍的赔偿（对“不超过已付房价款一倍的赔偿金”应理解为“接近一倍”）。 上述填充式条款设定“1.0 %”太低，一是买受人可误认为出卖人有隐瞒本商品房产权状况的真实情况（有产权纠纷和债权债务纠纷、已设定抵押权）之嫌而不敢与其签约；二是与《重庆市合同格式条款监督条例》第八条：“合同格式条款不得含有免除或限制提供方责任的下列内容” 中的第二款“因故意或者重大过失造成消费者财产损失的责任”和第三款“对提供的商品或者服务依法应当承担的保证责任”之规定相悖。 建议：将上述两处填充的“1.0 %”修改为：“100%”；或删除其填充内容。 （二）《商品房买卖合同》第十六条，即： 第十六条 商品房质量、装饰、设备标准的约定 甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方约定（附件四）的约定。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第 1 种方式处理： 1、甲方赔偿双倍的装饰、设备差价。 2、 X 3、 X 评述：《合同法》第111条对质量不符合约定的作出了规定，即：受损害方“可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”； 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。 以上格式化条款一是将双方协商选择的条款事先格式化为“达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第 1 种方式处理”，二是在供双方协商的2和3空白项事先填充上“X”，使乙方签约时无法选择或协商其他处理方式，其不可协商性剥夺了买受人的协商选择权和对房屋质量不符合约定时的请求解除合同（或退货）权，与《重庆市合同格式条款监督条例》第十条：“合同格式条款不得含有排除消费者主要权利的下列内容” 中的第一款“依法变更或者解除合同的权利”之规定相悖。 建议：删除本条“达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第 1 种方式处理”中的“1”和供双方协商的2和3空白项事先填充上的“X”，待双方签约时协商处理。