巴厘岛项目投资收益分析1021.docVIP

深圳?巴厘岛 投资可行性及收益分析报告 开 发 商:深圳中泰天成实业有限公司 统筹策划:三明国际(中国)商业策划顾问公司 二00四年十月前 言 本方案作为项目的投资分析报告，是项目全程策划的重要组成部分，是对项目的开发成本和经营利润进行分析和评估。关于本投资分析报告，有以下几点说明： 本分析报告所研究的对象是燕南路88号项目的商场部份，暂命名为“巴厘岛”； 本分析报告中所出现的“本项目”、“项目”等名称，皆指“巴厘岛”； 本分析报告假设项目的投资为贵司的自有资金，因此没有考虑资金的时间价值成本； 本分析报告在分析项目各种财务评价指标的基础上，通过盈利能力分析、敏感性分析对项目的开发成本和经营利润进行综合评估； 项目以返租销售形式进行，本案主要对返租销售三年期内的投资收益进行分析，因此在计算租赁收入时，只考虑了三年返租的总收入； 本项目有关成本核算的明细核算科目基本参照和沿用贵公司提供的有关的数据,贵司没有提供的则按行业标准计算。 目 录 第一部份：项目总论 5 1 项目名称 5 2 项目位置 5 3 项目周边目前现状 5 4 项目性质及主要特点 6 5 项目地块面积及边界长 7 第二部份：投资成本及费用分析 7 1 总建筑面积：18000平方米 7 2 开发成本总额：17043.73万元 7 3 建筑单方造价：9500元 7 4 各项成本构成 7 4.1 土地成本 7 4.2 前期工程费 8 4.3 建安工程 8 4.4 开发税费 9 4.5 红线内外公建配套工程费 9 4.6 开发成本费用 10 4.7 开发期间费用 10 5 总成本费用汇总 11 第三部份：项目租售财务收益分析 12 1 租售价格的定位 12 1.1 销售价格的定位 12 1.2 租赁价格 14 1.3 租售价格 15 2 项目销售收益测算 15 2.1 销售收入 15 2.2 销售预计发生的税项及其他费用 19 2.3 销售净收入 21 3 商铺租赁收入测算 21 3.1 租赁进度及收入测算 21 3.2 出租率为100%的租赁收入 24 3.3 不同租赁率的租赁收入 24 3.4 租赁预计发生的税项及其他费用 25 3.5 商场租赁净收入 26 4 项目收入汇总 27 5 项目费用汇总 27 6 利润测算 28 6.1 总利润 28 6.2 净利润 29 第四部份：财务指标分析 30 1 财务指标的选取 30 1.1 静态盈利分析指标 30 1.2 动态盈利分析指标 31 2 财务指标的分析 32 2.1 损益表及静态盈利分析 32 2.2 现金流量表及动态盈利分析 33 2.3 项目财务指标计算结果 37 第五部份：项目不确定性分析 38 1 项目盈亏平衡分析 38 1.1 项目保本销售均价 38 1.2 项目保本销售量 39 1.3 项目保本销售率 39 2 项目敏感性分析 39 第六部份：风险分析 42 1 按商业房地产寿命周期分类的风险及其防范 42 1.1 投资前期的风险 42 1.2 开发建设期间的风险 42 1.3 管理阶段风险 43 2 按风险的实质内容分类的风险及其防范 43 2.1 政策风险 43 2.2 市场风险 43 2.3 经营风险 44 2.4 财务风险 44 2.5 金融风险 44 2.6 信用风险 44 3 最主要风险剖析 45 3.1 市场风险 45 3.2 经营风险 45 第七部份：结论与建议 46 1 结论 46 2 建议 46 第一部份：项目总论 项目名称项目位置项目周边目前现状项目性质及主要特点 总建筑面积 m2 商业建筑面积 m2 住宅建筑面积 m2 楼层数 22层 裙楼商场楼层 3层 总户数 户 容积率 停车位 燕南路88号项目是商住一体的综合物业，一至三层的商业裙楼部分为本项目，四层至顶层为中高档住宅楼。商业部分定位“中国首家女性FREE主题体验式潮流生活港”，它导入国际最新购物概念文化——“体验式”购物理念模式，代表着深圳女性生活的新天地，引领着鹏城女性购物的新潮流，是真正集购物享受、休闲、娱乐、餐饮于一体的LIVING MALL。 巴厘岛以超前性、差异性、市场导向性、创新性、价值性为其定位原则，打造本项目三大核心竞争力板块——淑女城、活色生香馆、真味生活馆；以其创新性、价值性来实现经营精品产品、品牌产品、文化产品的高素质定位。 本项目各楼层的功能业态的特色表现在： 一层淑媛名店城以品牌集、明星店、COFFEE SHOP为主题板块，以25-40岁中高收入的女性为目标消费对象，经营国际、国内、本地特色的知名女装、珠宝首饰、化妆品、精品皮具、开放式咖啡吧； 二层活色生香馆以精品超市、折扣中心、西式餐厅为主题板块，以20-30岁的女性为目标消费群，经营家居生活精品、中高档潮流服饰、运动