海悦广场商业地产项目营销策划方案32页 （一）.pptVIP

寻找属于城市的中心，让中心为我们赢得财富！ 中心=财富 城市，我们生活的大社区 在这个社区的中央生活意味着。。。。。。 ;目录：;第一部分 项目定位——找出市场的空白点 ;项目概况 一、项目名称：海悦广场 二、项目规模：商铺面积共计268621.80平方米 商铺个数共计374个 三、项目地理位置：东莞市寮步镇香市路 四、发展商：广源地产 ;认知商业地产 一、商业地产开发与住宅地产开发模式的不同在于商业地产开发还要加入商业运营模式，必须进行商业评估和布局规划。 二、开发商业地产应该说是利润与风险并存。商业地产是典型的“三高”物业，具有高投入、高风险、高回报的特点。 三、商业项目辐射范围内的消费群体的消费能力是商业地产的命脉所在。 四、商业地产的开发面积要有足够的消费力作为支撑。;商业地产项目定位细分 商业地产项目定位是商业地产项目策划的开始，统筹着后序诸多方面的工作，可以说，商业地产定位是一个商业地产项目运作的灵魂。 商业地产项目定位包括消费市场定位、经营特色定位与经营规模定位。;消费市场定位 对于商业地产的开发商来说，开发产品至少要面对三种客户：一是投资者，开发商需要通过销售来赢利，而商铺销售离又不开投资者；二是经营者，投资回报的实现要依赖经营者；三是终端消费者，没有消费者的购买，商铺的利润无从谈起。 因此终端消费者对商业地产开发成功与否有着非常重要的意义。;经营范围定位 商业地产项目要在经营上取得成功，并非一定要走专业化经营路线。综合化的经营定位与专业化的经营定位本身并无孰优孰劣之分，而要视乎他所处的经营环境来定。 经营范围定位的关键是要因地制宜的找到符合自身项目优势的经营项目。;经营规模定位 并非商业地产项目的规模越大，它所能覆盖的商圈范围就越大，所以商业项目的规模也并非越大越好，而是要受到一些因素的制约。制约商业地产项目的主要因素是经营特色及消费群体。;中央生活区意味着可以得到什么？;品牌知名度与忠诚度 营运管理 产品的魅力 一流的营销经验 ……;城市发展提纯;小结：我们有理由相信，可以用海悦广场在寮步建立一个寮步从来没有的——大型一站式消费场所！;市场定位+消费者心理定位;项目集成; 第二部分 项目SWOT分析——趋利避害、寻求契机 ;项目SWOT分析;优劣势分析总结：; 机会利用： 强烈诉求周边高档住宅楼盘必将带动未来的人气及消费力，争取住宅部分早日交楼、提高入住率以增加人气。 威胁规避： 以适当的优惠条件引进有号召力的主力商家，奠定寮步商业第一城的地位，带动小商家进场经营。成立营运部门做好市场营运管理，提高项目竞争力。;第三部分 营销推广策略：创造并满足投资者的欲望;当投资的欲望属于一个人，满足它只能导致一个人的投资， 当投资的欲望属于一群人，满足它只能导致一群人的投资， 当欲望属于整个城市，满足它必然将带来整个城市的追随。; 本项目推广切入点之一：利用优越的地理位置、大型的一站式消费商业地产用稳定而高额的投资回报刺激本案商户群体。 目前东莞投资型物业销售的推广主题，往往围绕三个方面：首先是位置，其次是风险，再则是投资回报率。 一般投资型物业投资者与使用者相分离，相信已经成为商业地产经营者共识。按照这条线索，剖析这三种营销主题，会发现三种营销主题全部是围绕一个概念来操作，就是给消费者信心“投资本项目必定有稳定、高额回报”。 以位置作为推广主题，无非表达这样的意思：这么好的位置，你以后必将有较好的回报。;;媒介投放策略;第一阶段：形象建立期（ 2007年2月——2007年5月）;第二阶段：强销期（ 2007年5月——2007年11月）;第三阶段：收尾期（ 2007年11月—— ）;广告1; 主标题：《新资本论》第二章 —— 永远没有完美的投资切入点，我们需要的是准确的投资区间。 副标题：发现投资黄金通道！ ? （图）无从选择——发现海悦广场——完善的配套————较高回报率 ————投资零风险——尽享完善物业服务——轻松获取投资回报; 主标题：《新资本论》第三章——千万不要藐视无形资产的存在价值。 副标题：没有虚空，一切都是实实在在的资本。 正文：真正的无形资产不是虚无的概念，它虽然不具备独立的实体，但可依助有形资产创造巨大的经济价值，有时候，这才是致胜的关键。 （图）海悦广场——未来中央生活社区，你还犹豫什么？ ;主标题：《新资本论》第四章—— 我们都知道用未来的资本来消费现在，投资的时候，不妨逆向思维。 副标题：关注现在，不如投资未来！ 正文：‘海悦广场’未来中央生活社区、