经典提案纲要.doc

一、总案开发型态及商品概念确认 表1 总案规划概念方案设计 a.总方案概念规划 b.总体交通动线规划 c.分项开发组团建议 d.区内功能配套辅助计划 表2 规划方案确定 a 总体规划平面图 b 总体交通计划图 c 各分项开发组团分布图 d 各分项开发组团阶段进度表 表3 项目开发分析 a.土地开发范围界定 b.开发项目性质评估 c.可行项目消费群体评估分析 d.可行项目业种业态分析 e.可行开发项目分析 表4 市场调查报告 a.总体市场分析 b.原属环境分析 c.地理位置分析 d.交通流量分析 e.科技资源分析 f.总案商品主题建议 g.分项组团商品建议 h.立地将来性研判 i.城市配套评估分析 表5 总案定位检讨 a.城市配套支援检讨 b.公共配套定位检讨 c.组团分区定位检讨 d.开发优惠政策检讨 e.各分项合作条件检讨 二、总案定位 表1 商品定位 a.业种配置定位 b.商业空间定位 c.商业主题定位 d.附属功能定位 e.招商策略定位 f.经营计划定位 g.物业管理定位 表2 目标市场定位 a.目标市场描述 b.区域 c.年龄 d.收入 e.职业 f.生活价值 表3 商品化策略 （一）建筑风格 a.风格主题 b.色彩计划 c.质材计划（外观、铺面） d.设计方案评估检讨 e.设计方案定案 （二）商业引力 a.品牌引力（业种领导品牌） b.主题引力（主题广场、主题活动） c.视觉引力（店招、灯光照明、旗帜） d.文化引力（文化主题） e.附属功能引力（游戏、休闲、约会、观光、水景、绿化、灯光） 表4 本案市场定位确认 a.产品组合规划确认 b.产品市场接受性确认 c.各组团产品投资方利益点确认 d.投资报酬分析确认 表5 运营计划及财务计划 a.运营主题确定 b.管理体系确立 c.商业力经营计划确立 d.促销活动 e.事件活动 f.广告宣传 g.社会参与 h.文化活动 i.目标客群连接 j. 营运预算（开业预算、常态预算） k.广告预算 l.活动预算 m. 管理维护预算 表6 案前执行工作 a.总体规划效果图 b.总体项目模型 c.公共配套效果图 d.各分项组团效果图 e.分项土地面积计算表 f.目标市场设定 g.业种引进设定 h.合作开发条件设定 i.总体经营模式设定 j.优惠政策配套设定 k.招商合作方式设定 l.销售商品方案定案 m.区内管理组织部门调整 三、招商推广 表1 商圈及消费市场调查 （一）商圈特性调查 a.掌握立地商圈 b.主力/次主力商圈设定 c.人口/户数/公司行号 d.流动客户/分布 e.业种/业态分布 f.年龄/性别构成 g.交通网络构成 h.人文地区构成 i.都市计划动向 j.人口密度 k.业态生命周期 l.商品构成/商品力 m.项目数/价格带 n.品质/知名度 o.企划力/促销力 p.服务力/特色/特质 q.主顾客客层分布/层次 （二）竞争者调查 a.竞争者基本资料 b.立面/面积/停车构成 c.经营者/店 d.现况 e.背景能力 f.企图心 （三）目标消费群体调查 a.消费者基本资料 b.消费型态/消费动机 c.交通方式/交通时间 d.生活想法 e.流行趋势及时尚方向 表2 商业结构策略规划 a. 店铺策略 b.竞争策略 c.商圈策略 d.进店策略 e.设计策略 f.出店策略 g.人的策略 h.促销策略 i.商品策略 表3 业种业态分析 a.业种业态分析 b.业种业态分布建议 c.全区商业配置 d.品牌导入 表4 招商条件订定 a. 投资效益模型建立 b. 品牌导入优惠方案 c. 商业营运文化体系建立 d. MI：经营理念 e. BI：经营规范 f. VI：视觉文化体系 g. 业种业态的资格审定 h. 业种业态经营规范 表5 市场开发 a.市场调查 b.市场资料的收集、整理 c.目标市场的确立 d.意向客户的开发 表6 业务执行 a.客户资料收集、整理 b.客户资料筛选 c.与客户洽谈 d.与客户签约 表7 企划推广 a.行销计划的制定 b.行销工作的推展 c.品牌形象的推广 d.形象包装 e.行销工具的制作 表8 项目管理 a.协调整体工作进度 b.与各部门建立良好沟通 c.物业整体的维护和管理 d.对外事物的处理 表9 开业计划及经营管理 a.开业整合行销推广 b.开业促销活动 c.开业知名度宣导 d.开业事件行销 e.开业公关宣导 f.经营管理 g.季节促销活动 h.个别开业活动 i.公建配套管理维护 j.长效形象宣传计划 k.社会公益活动建立 l.文化活动建立 四、行销推广阶段 表1 企划作业之市场调查 a.区域市场分析 b.竞争个案分析 c.项目分析 d.客户层描述 e.客户层定位 5W+H