西安紫薇龙腾新世界策划方案.docVIP

紫薇龙腾新世界 二00五年度策划案 紫薇地产·销售部 二00五年二月二十八日 目 录 序言 第一部分 2005年项目完成任务目标 第二部分 整体市场分析 第三部分 项目整体情况分析 第四部分 2005年年度营销策略 第五部分 项目营销执行计划 第六部分 项目媒体计划 第七部分 附件 附件一 紫薇龙腾新世界商业部分整体运作方案 附件二 紫薇龙腾新世界2005年价格执行计划 序 言 ( ——2005年，房地产市场正进行一场新的革命，随着“8.31大限”、人民币涨息、银行商业贷款的门槛提高等等系列的政府宏观调控措施，以及金融环境的变化，房地产市场的竞争格局面临新一轮的洗牌。房地产已经从概念创新的营销时代，进入融资本运作、成本管理、营销创新、品牌运营为一体的财智时代。 ——紫薇地产作为区域性的知名品牌开发商，05年高举“人居文化”的大旗，在内临企业运行机制改革的进一步深化，各类优势资源的最大化利用和最优化配置，外临和黄、中海、宏基、珠江等地产大鳄的纷纷抢滩登陆，虎视眈眈，我们将如何深挖潜力，充分发挥紫薇地产的核心竞争力？！ ——紫薇龙腾新世界作为紫薇地产首次在西安商业繁华地段开发的集住宅、写字楼、商业为一体的房产项目，其意义远远不是将项目销售完毕，他代表一种新的开发模式的大胆尝试，是一个试金石，一块丰碑，它将为企业的可持续发展策略定位提供决策依据。 ——我们面对的项目： 集住宅、写字楼、商铺为一体的综合物业！ 住宅大户型销售缓慢的销售状况！ 项目的1—4层为商业铺面，市场接受度如何？！ 商铺面积占项目总销售面积的25%，商铺的利润却占项目总利润的70%！ 04年我们给市场的是—— 一个极具诱惑的奶酪——“优格生活”！ ★★ 05年我们要—— 为“优格生活”赋予新的内涵：财富和价值！ ★★★★ 创新优格生活 打造价值空间 这是本年度策划方案的核心主题！ 第一部分 2005年项目完成任务目标 2005年是项目的效益年、形象年、进度年。以龙腾新世界项目的整体运作成功作为出发点，处理好经营销售与工程形象、项目资金与施工进度、项目成本与工程进度、质量与进度、安全与进度的关系，细化目标成本，建立三级成本控制机制，确保项目运作成功，确保目标成本达成。 一、05年销售任务目标： 1、销售任务目标 2005年，紫薇龙腾新世界，计划销售面积43711平方米，实现销售合同额20495万元，回款额16396万元；其中：住宅销售至70%，销售面积18493平方米，实现销售合同额6399万元，回款额5119万元；公寓销售至50%，销售面积13677平方米，实现销售合同额5608万元，回款额4486万元；商铺销售至50%，销售面积11541平方米，实现销售合同额8488万元，回款额6791万元。 2、实施策略 一方面，以裙楼招商、销售作为重点，采用销售、招商、资金运作相结合的销售方式，在深入了解、研究市场、不违背市场规律的前提下，对商场进行平面功能的二次划分，通过营销模式的创新，迅速回笼资金；另一方面，在保证成本的前提下，在营销推广上重点突出项目的地理位置及品牌附加值。 二、成本控制目标： 1、任务目标 全面按照公司下达的成本控制目标，保证项目的利润顺利完成。 2、实施策略 通过公司的监督管理、通过项目部的细化执行、通过对合作单位如设计院、监理公司的利益捆绑、奖惩机制来建立三级成本控制体系； 通过细化分解成本指标，树立全员成本控制意识，将成本控制的观念贯穿整个开发过程，渗透在项目开发的每一个细节中; 通过加强过程控制，通过材料环节的大宗采购，通过实施主动控制、被动控制相结合，事前、事中、事后相结合的控制手段，减少各项分包环节； 通过推行施工优化技术，合理安排施工周期，强化过程控制，避免返工、重复施工，最大限度减少变更签证造成的成本增加，确保目标成本的达成。 三、工程管理目标： 1、任务目标 确保工程质量，保证全年无重大安全事故 2、实施策略 建立质量直播室，开通绿色通道，引入业主监理机制，争创文明工地; 在保证质量、安全、成本的前提下，合理安排工期，土建、装修、设备、室外管网交叉作业，裙楼、主楼、室外工程流水施工，达到12月31日住宅封顶，2006年2月15日写字楼封顶的工程形象目标，保证裙房提前投入使用。 四、项目形象目标： 创新优格生活 打造价值空间 诠释：重点抓住“新”、“价值”做文章。 “新”是区别于传统的新生活理念、新财富、新价值观 “价值”重点体现其代表的精神财富价值和商业投资价值。 第二部分 市场整体情况分析 一、宏观市场： 政府宏观调控，银行银根紧缩 行业发展过热，央行九年来的首次加息，利率提