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4 市场比较法[学习目标]掌握市场比较法的公式及应用、熟悉市场比较法的基本原理，基本概念。4.1市场比较法的基本原理4.1.1市场比较法的概念 市场比较法（market comparison approach，或sales comparison approach）又称市价比较法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法，交易案例比较法、现行市价法，是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。 市场比较法的关键是选择类似房地产（similar property）。类似房地产是指与估价对象处于同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。 同一供求圈（cmparable search area）是指与估价对象具有替代关系，价格互相影响的适当范围，包括邻近地区和类似地区。邻近地区是指待估房地产所隶属的地区，它一般以某一特定的用地类型为主要用地类型，且该类型在该地区内的空间分布是连续的；如：商业区、住宅区、工业区；类似地区是指与待估房地产所隶属的地区具有相同或相似的土地利用类型和市场供需状况，但在空间上不连续的区域，如同为城市一级地的商业用地。4.1.2市场比较法的理论依据 市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。市场经济中，经济主体的行为普遍追求效用最大化：即以最小的费用（代价），取得最大的利润（或效用）。当同一市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时，购买者将会选择价格较低的商品；而当价格相同，效用不等时，购买者又将选择效用较大的商品。这种选择行为的结果，是在效用均等的物品之间产生相同的价格。 替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同，条件相近的房地产价格总是相互牵引，趋于一致，即：任何买者不会接受比市场上正常价格较高的成交价格，任何卖者也不会接受比市场正常价格较低的成交价格，因此，我们在评估某一房地产的价格时，可以用类似房地产的已知交易价格，比较求得估价对象房地产的未知价格。当然，由于房地产市场的不完全性，房地产商品的个别性，交易实例房地产与待估房地产之间总是存在一定的差异，这些差异将会导致待估房地产与交易实例房地产之间的价格差异。另外由于交易双方个人爱好、知识水平、交易时情况的不同，对市场上广泛认同的价格效用比也不一定把握准确，个别的交易也会偏离市场的正常交易。因此，采用比较法进行房地产估价时，必须将待估房地产与比较案例进行认真分析，比较两者的差异性，并定量估测由此而产生的价格差异，进而求得待估房地产的市场价格。市场比较法的基本原理可用图4-1-1表示如下：待估房地产交易日期修正房地产状况修正交易情况修正估价结果比准价格B比准价格C比准价格D比准价格A 比较 综合 图4-1-1 市场比较法原理示意图4.1.3市场比较法的适用条件和适用范围4.1.3.1市场比较法的适用条件市场比较法依赖于活跃的房地产市场所提供的市场资料和交易实例，是以发育健全的房地产市场为基本条件，同时还应掌握充足的交易实例资料。具体来说，可选取的交易实例应数量充足，一般要求理想的交易实例资料有10个以上，其中最基本、与待估房地产状况最接近的实例要有3－4个。如果已成交的实例太少，则可能难以反映市场的真实情况，易产生主观性错误；如果成交的实例与待估房地产差异较大，则会加大比较的难度，进而影响比较的精度和准确性；同时采用市场比较法，交易实例资料应完整、准确各种因素对价格的影响易量化，因此，市场比较法对交易实例资料的数量和质量都有较高的要求。4.1.3.2市场比较法的适用范围市场比较法适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。如普通住宅、商铺、写字楼、厂房、空地等，这些房地产由于数量众多，交易频繁，可搜集到充足的交易实例资料，使市场比较法具有使用基础，而经常采用市场比较法。 下述情况一般不宜采用市场比较法：在房地产市场发育尚不够充分的地方；在没有或较少有房地产交易的地方（可能由于某种原因导致在较长一段时间内没有发生房地产交易）；某些类型很少见的房地产，或交易实例很少的房地产（如古建筑），也难以采用市场比较法评估；另外，对于那些像教堂、寺庙以及公用建筑等难以成为交易对象的房地产，市场比较法也难以适用。总之，只有在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似的房地产交易较多时，市场比较法才是有效的方法，否则不宜采用。4.1.4市场比较法的操作步骤运用市场比较法估价一般分为下列7个步骤进行：(1)搜集交易实例；