2012眉山4388地块开发建设沟通方案161P.ppt

主力楼盘分布概要 Welcome Work Together 简约时尚 建筑外观风格 商铺只留1层 参考形式如上图示 什么样的户型？ 刚需就是硬道理， 市场决定小户型， 高性价比，赠送空间达20%以上。 一居变两居，套二变小三， 实用小套三为主打， 一切以客户为中心。 什么样的户型？ 大赠送大实惠？ A方案：赠送率为20%～350 户型区间：65～95㎡ 户型配比：45%的65～75㎡ 35%的75～85㎡ 20%的85～95㎡ B方案：赠送率为200%～300% 户型区间：40～60㎡ 超大赠送，震撼市场 户型设计参考--赠送面积户型 奇偶层送露台，赠送全部面积 赠送全部面积 露 台 方式：赠送全部面积 凸 窗 方式：赠送全部面积 凸窗增加了室内可使用空间和视野开阔感，但赠送面积较小。 大进深阳台 小户型创新实例： 进深稍作调整的阳台，赋予更多的功能：阳光书房、餐台、花厅…… 双向开启电梯。 关于赠送小结： 赠送不是目的， 只是促销的手法而己。 不能为了赠而拼赠送， 尽管不计算面积， 但确有实实在在的成本。 同时还得考虑总价的问题。 选取相对20%--30%的赠送率是一个较好临界值。 关于生态 景观与景观小品？ 景观的价值在于其生态性。 景观小品的价值在于其文化性， 有文化的景观是鲜活而充满生命力的， 生态景观的适应性较强，自我修复功能较强。 架空一层空间形成泛会所景观丰富品质感 架空层的设计一方面体现项目品质，另一方面架空底层可与项目内部景观相连形成100%绿化，还可在架空层设置常规运动设施丰富项目配套。建议底层全架空，入户大堂架空6米以营造气势。 小结： 变劣势为优势，关键在于造势 本案资源优势：眉山CBD中心最安静的收藏家。 建立在军政关怀之下的东坡“大雅”文化价值。 本案资源劣势： 体量小、不临主道、南封北开四面被围的升值难 本案资源运营的核心问题 解决整体形象与体量限制--土地价值问题 发挥大区稀缺利好来借势—优化价值问题 如何合理利用资源创造条件、弥补环境劣势？ 通过合理的商业模式，改变整体形象提升空间价值，变被动为主动，搅动江湖，注入精神寓意与软实力。 本案资源价值体系 寻找本案元价值 运营宗旨：主动出击，化有形资源为无形资产， 将无形资源变为有形资产。 资源就是资本，是本案规划运营的核心点。 本案四大资源价值体系 生态环境 城市生态 微循环环境打造 中药材式草坪 近大道远尘埃好空气 特种科技植被点缀 1、雅士传奇 2、军旅奇观 3、政史修心 4、文人隐世 5、多种小景故事延续 时尚现代简欧 公园式中庭 绿色泛会所 自带社区生活超市 文化资源 产品优势 区位价值 眉山大道--成都 东坡大道--经开区 大雅街--眉山大道 政府后院 军营隔壁 诗书公园一箭之距 眉山CBD核心地带 灵活借势资源：养性 概念运营高度：人文 本案运营引擎点：功能社区 客群运营辐射圈：消费群体 项目直接性创造可控资源 是本案的核心自然人文价值，是规划与未来营销的核心引擎。 共享资源 本案的资源定位 集休闲养性、第一居所、时尚文化为一体的现代精品社区 汇集时尚文化、生态舒适、休闲养性于一体的主题公园式精致社区，融入现代城市生活，低调享受繁华。 关于本案运营模式 有理念不留恋，有主题要快速，少“食”多“餐”， 精致但不矜持，大胆折腾，滚动表演，迅速套现。 警惕小盘运营难决断 防止前狼后虎易埋怨 合理运作社区主题与公共环境职能，加强产品规划与概念植入。大 胆想象，合理推广，爆炸式积累人气，精挑细选客户，提升本案品质。 精益求精，前高后深！ 大盘做加法？ 精品做减法！ 商业20% 文化 会所 住宅80% 生态 概念 尽量减少商业所占比重份额，尽量只开发北面一层底商，紧密围合双中空庭院，组团式精致园林，回廊与文化小品并存，最佳多空间取景。 建筑单纯快乐 开发时尚文化 把复杂的商住规划年轻化！ 童真、单纯、好耍！ 居家，最好环境安静！ 三面冷静，车少人宁。 生态养人，文化养性！ 注入童趣般快乐的时尚文化！ 本案运营战略是： 第二章总结： 生态、时尚、 重“家”而轻“商” 挖掘地块价值 创新生活理念 时尚乐居 第三章： 本案开发战略 开发战略是：定理——定人——定事过程 用什么理念，定什么人，用什么人，做什么事。 开发战略引擎 把建筑当米饭做？把住宅当西装做？ 谁来规划，谁来服务，谁来设计？ 为何选择适应大众的实用主义？ 同样土地，不同的理念，出自不同人的手价值就会