合富辉煌东莞2012年第一季度楼市总结报告.pdf

东莞市2012年第一季度 楼市总结报告 宏观背景 2012年第一季度总结报告  土地市场  一手楼市 “两会”热词 7.5% 政府工作报告提出，2012年国内生产总值增长7.5% 。这是我国GDP预期增 长目标八年来首次低于8%。  凸显出中国对经济转型的决心，注重 经济质量和效益。  今年影响中国经济发展的内外环境较 复杂，适时降低增长预期  “7.5%”为今年中国经济“预调微调” 政策拓宽调控空间，预示着加大了今 年中央对房地产行业的调控空间，今 年房地产形势不宜盲目乐观。 “两会”信号 “房价远未回归合理，调控丌放松”信号降低楼市预期 “现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。因此，调控 不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于 房地产长期健康和稳定发展。” －－－温家宝 “严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控 成果，促进房价合理回归。” －－－温家宝 “当前房地产调控处于关键阶段，部分行业产能过剩，宏观调控面临更加 复杂局面。” －－－温家宝 解读“两会”对房地产行业释放的信号：  对春节后中国普遍城市出现楼市“小阳春”发出警告，逐渐走高的市场预期得以打压  对个别地方政府试图放松楼市作出正面回应，使地方政府彻底打消政策放松的念头  再次明确中央调控楼市的坚强决心，稳定房地产预期。  中央对于“房价回暖”表示“零容忍”态度，假如市场热度高涨，不排除年内出台房地产打压政策 的可能性，这是开发商必须警惕的一个方面。 经济形势今年中国经济仍然面临“两难”，“预调微调”将得到发挥  2012年中国外部面临欧债危机及保持主义困扰，内部面临经济增速下滑、通胀抬头的风险，今年中 国经济仍然面临“两难”，那么，“预调微调”“政策灵活性和针对性”等工作方针将会得到发挥。 “定向宽松”将以微调为主，大幅松动的可能性基本为零 解读：  地方政府与中央正处于深度博弈，销售遭遇困境使许多地方政府试水放松楼市  中央对于房产救市意图较明显的城市采取“零容忍”，“芜湖放松楼市事件”对于打压全国楼 市预期具有重要意义  “免契税、给补贴、下调房贷利率”等方式为08年中国楼市最典型最有效的救市方式，为了 巩固调控成果，类似此种地方政策在2012年将严厉禁行。即使今年下调首套房利率是大趋势， 但幅度将会较小，将不可能回到7折利率时代。  无论地方政策救市政策是否执行，今年一季度楼市预期因此得到提升，购房热情受到一定程度 的煽动。 宏观小结：  外部需求减弱及投资减速的现实条件，以及今年中