南宁市2011年市场年报_(终版).pdf

南 宁 目 录 序言 2 一、城市经济 4 城市宏观经济4 二、产业政策 9 1、城市政策综述9 2 、城市政策解读 10 3、城市建设规划 18 4 、城市政策展望 19 三、土地供求 20 1、经营性土地分析20 2 、土地成交结构分析25 3、重点地块分析30 四、行业发展 37 1、房地产开发投资37 2 、房地产建设指标38 五、市场分析 40 1、商品房市场40 2 、商品住宅市场46 六、排行榜 56 七、重点项目 61 八、区域分析 96 1.青秀区 96 2.兴宁区 100 3 西乡塘区99 4 江南区 103 5 良庆区 108 九、2012 年房地产市场预测 119 1、2012 年调控政策预测 119 2 、市场走势预判 120 3、企业应对策略 122 1 序言 2011 年南宁楼市就是一部微小说，由各关键词构成，剧情喜忧参半，喜的是楼市博弈 出现了缕缕曙光，购房者们看到了价格的松动和政府对于市场调控的决心，忧的是市场环境 越来越恶化，开发商们过冬、生存压力加剧。 #微小说#第一回政策：调控年各种“限” 从 2010 年的城市限购开始，到 2011 年的“限”政策加码，以“限”为关键词政策调 控年在 2011 年初正式拉开帷幕。在经过限购、限贷、限价等“限政策”紧锣密鼓的打压下， 房地产市场调整成果初步显现。据国家统计局的最新数据显示，中国 70 个大中城市房价环 比指数已连续第二个月出现整体下降。与此同时，全国房地产开发景气指数 28 个月以来首 次落入不景气区间，房价这匹势头凶猛的马被成功遏制住过快上涨的趋势。 #微小说#第二回市场：伤不起的开发商，坑爹的成交量 以 3 月 1 日限购令为分界点，呈现两种极端的状态，首先由于春节的临近及限购令的 影响，使开发商调整供应节奏，抢跑市场。且大批即将“被限”的人群提早入市，因此供求 明显上升。而从 2010 年国家先后两次的调控力度和实际成效来看，再加上 2008 年应对金 融危机的经验和手段，开发商们对于政府即将开始的三次调控并没有显得太过紧张，并对南 宁楼市的发展形势十分看好,但实际上，在国家正式实行限购令后，市场需求受到明显遏制， 供求急转直下。 在全国房地产市场的降价潮由城市外围向市中心蔓延的信息传导下，加剧了南宁市场下 调的预期，波及南宁购房者情绪。随着年关即将到来，房地产企业面临工程款、贷款等多重 资金压力，快速回流资金成为更多的开发商闯年关、为 2012 年过冬“储粮”的重要手段， 市场供应大幅上涨，营销手法多为以价吸客、高额优惠、以价换量等，但是整体市场成交依 旧低迷，供应上涨所带动的成交涨幅并不能扭转市场颓势。  #微小说#第三回价格：扛住？hold 不住？ 成交价格方面，由于前期开发商对价格采取不让步的态度，死守价格不放，使价格呈现 波动上升的局面，直至 10 月份价格达到顶峰。11 月份全市商品住宅价格出现了下滑现象， 下滑幅度为 7.8%。 2 南宁市各大区域同样出现不同程度的下跌趋势，其中以兴宁区价格下滑最为明显，下滑 幅度为 21.2% ，其他区域呈微幅下滑。但目前市场仍处于价格高位僵持阶段，购房者对价格 抗性明显，观望氛围持续加重。  #微小说#第四回土地： 土地市场，你肿摸了？ 南宁市土地市场受调控影响降温明显，1- 12 月仅有 5 个月份成交超过 2010 年月均成交 水平，企业拿地热情严重下滑。土地成交受政府供应调整、开发商拿地信息等因素影响，与 去年相比出现较大幅度的下跌。 流拍地块频率加大，住宅用地乏人问津，土地供应比例向工业用地倾斜。2011 年由于 市场调控的步调加紧，政府并没有如期的完成全年的土地供应计