南京市江宁商业市场分析报告.docVIP

江宁市场分析报告 ——江宁商业地产市场分析 （一）、江宁城市商业规划 在南京的十年城建规划中，江宁定位为“南京新市区、高新技术产业密集区和都市农业集中区”，依托江宁开发区，加快工业、高新技术产业基地建设和城市综合功能开发，将建设成为“人与自然和谐生态型、园林化的新城区，高新技术产业区和城市旅游度假区。” 其中，东山将成为都市发展区的次区域中心，是承担主城综合功能扩散的新市区，2010年规划人口30万左右，远景按70万左右预留。 在新市区构筑“一圈、二带、多节点”城市商业网络体系。“一圈”即商贸圈，横向包括大街路、二街路、金箔路，纵向包括竹山路、东新路（温州街）、天印路；“二带”即双龙路汽贸一条街和金箔建材一条街，“多节点”即大市口、东市口、财富广场等小商业中心（满足区域消费的社区商业）。 ? （二）、江宁商业市场发展沿革 （1）商业地产发展的混沌期—裙楼和临街底商。江宁的商业地产起步较晚，原来主要为国营百货、供销社、个体门面，后期则以超市为主，整体商业档次不高。早期主要销售的商业物业分为两种，一是开发商品住宅时顺带开发的沿街底商，这种商业物业体量一般较小并着重强调家带店的性质，商业部分只是作为附属设施。二是以中、大型建筑附带开发的裙楼层部分，这种商业物业体量较大、成本较高，且不利于分割销售，使其消费者只能集中于银行、证券、大型餐饮等极少数群体。 （2）2000年以来，江宁商业地产发展迅速，东山步行街、竹山电子一条街、同曦鸣城、温州商业街、中国女人街、汽车商贸城、21世纪铜锣湾shoppingmall，浙江义乌小商品城及凤凰港等总面积达150万㎡。 （3）2003年10月以来，约有多家大型商业项目已或将要进入江宁，如营业面积1万㎡“上元机电”、20万㎡左右“浙江商品城”、7万㎡左右的“海尔仓储中心”等。据传五星电器、常州金阳光等也有意进入江宁。江宁的商业从量的方面实现了一个突破。 （4）伴随住宅地产从市区向郊区的发展，商业地产也由市区向社区、由市区向郊县发展，成为商业地产发展的又一动力。 ? （三）、江宁商业市场布局 主要集中于东山镇老城区，随着住宅的进入，出现了分化的雏形。目前形成了以“东山镇（金箔路）”为地区商业中心，岔路口、开发区等社区级商业点为补充的格局。 1、商业板块分析 A）岔路口板块： ■□ 岔路口板块商业基础薄弱，消费群体以周边居民及商品房业主为主。 ■□ 岔路口是江宁地产最先启动、入住使用的区域，随着住宅一居所的形成，其商业配套将逐步成型。 ■□ 岔路口是江宁与市区的接壤处，与市区距离最近，受市区商业辐射最强，特别是受到大校场机场的制约，使岔路口难以形成较强的、规模化的商业中心。其商业项目定位不高，规模较小、便利性强，主要满足周边居民基本生活功能。 ■□ 产品：以沿街门面房为主导，后期将出现一定量的商业开发。 ? B）老城区（东山镇）： ■□ 其消费群体以本地人为主，以及部分周边乡镇居民。 ■□ 老城区目前江宁的商业中心，大街东路等商业氛围已经形成，区域商业趋于繁华，但大型的购物中心未成气候。 ■□ 近两年来，出现了如中国女人街、温州商业街等较大商业项目，但其实质性经营有待时日，估计在2年左右尚可初见规模。 ■□ 产品：商业步行街（温州商业街、东山步行街、竹山电子一条街）、综合百货（中国女人街）。 ? C）经济开发区板块： ■□ 经济开发区以百家湖为中心，位于胜太路以西，翠屏山以东，是江宁中高档商品房的聚集地。 ■□ 该区居民主要是外来人口，以南京商品房购买者为主导，鉴于客群的购房特征，真正的第一居住氛围尚未形成。 ■□ 目前成型商业项目正在运作之中。且潜在量较大，多为高档住宅商业设施区。 ■□ 同曦鸣城、凤凰港商业项目的运作，对该区的商业配套有重要影响。 ■□ 产品：住宅配套商业街（如21世纪世纪园的20万㎡商贸街、百家湖花园商业步行街、翠屏山配套商业街等）、大型百货（2.7万㎡同曦假日百货）、shopping mall、门面房等。 D）民营科技园板块 ■□ 位于东山镇以南，外秦淮河以东，主要区域在天元路一带，以莱茵达财富广场与浙江义乌小商品城为核心。 ■□ 该区居民主要是外来人口，以南京商品房购买者为主导。 ■□ 商业项目规模较大，约有50万㎡总建面积，正陆续浮出水面。 ■□ 莱茵达财富广场与浙江义乌小商品城的运作，标志着该区的商业竞争崭露头角，江宁的商业格局出现新的变化。 ■□ 产品：量贩式购物中心、mall等大型商业。 ? ? 2、典型商业项目分析 楼盘名称 中国女人街 温州商业街 开发商 富腾房地产开发公司 江苏殴江投资发展有限公司 规划用地 占地4万㎡左右 占地11万㎡ 总建面积 8.6万㎡ 24万