16、探讨物业管理费包干制与酬金制的关系及适合于公司系统的物业管理费收取机制。.doc

16、探讨物业管理费包干制与酬金制的关系及适合于公司系统的物业管理费收取机制。 结合物业服务企业、业主、物业使用人消费观念、消费习惯等现况，就国家发展改革委、建设部联合颁发作为《物业管理条例》配套的规范性文件━━《物业服务收费管理办法》，来阐述物业费包干制、酬金制与物业管理的阳光财务此论题，该办法的颁布实施对于规范物业管理服务收费行为，改变物业服务企业普遍实行包干制促进实施酬金制的物业服务收费方式，推行物业管理的阳光财务，保障业主和物业服务企业的合法权益，以及促进物业管理服务行业的健康发展，具有积极的重要作用。 一直以来物业服务收费就是直接关系到业主、物业使用人、业主大会及业主委员会、开发商、物业服务公司利益的敏感问题。为了彻底解决这些问题，《物业服务收费管理办法》第九条明确规定：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。即业主的物业费全部交到物业公司手里，物业公司使用物业费提供服务，直接“包干”，结余的则归物业公司，不够也是物业公司自己补，即“多不退，少不补”。。“包干制”尽管在合同中注明物业服务企业在合同总金额内“自负盈亏”管理目标产生的成本，多了是利润，少了企业要补足。但在实际操作中，由于“包干制”合同对物业管理结果的描述非常模糊，又不承诺服务品种、过程、标准等信息，这就使得业主一方根本无法从技术上、合同上、法律上衡量和追究是否达到合同目的，同时也一定程度上造成物业费收缴率低等问题。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。” 即在预收的物业服务资金中，业委会按约定提取一部分作为酬金支付给物业公司，其余资金的使用，物业公司无权自己决定，要按照业主大会的要求，全部用于物业服务合同中约定的支出，如果最终有结余或者不足，则均由业主享有或承担。 以酬金制提供服务的物业公司，其代管的物业服务资金，今后将不用交营业税。根据地税局发布的《关于酬金制物业管理服务有关营业税政策问题的公告》中称，免征酬金制物业企业代管资金营业税。《公告》中规定了免征营业税的两种情况：一是物业公司开设独立账户，专项存放为业主委员会代管的资金；二是业委会与保洁等劳务公司签合同，劳务费从物业的代管资金账户中支付。 下面给大家举个例子，北京一家物业公司年年亏损，而这时候物业公司引进了酬金制的概念，小区物业费依然维持每平方米2元的单价不变，唯一不同的是，小区从原来的包干制转为酬金制，即从原来的“打闷包”管理，到业主亲自参与预算、监督，做到明明白白消费。 应对物业公司亏损的现状，解决的办法不言而喻，要么调高物业管理费，要么缩减物业人员，而缩减工作人员也必然会降低服务质量，然而涨物业费，按照业委会委员的话，“这是高压线，我们没有绝缘体，碰不得。” 怎样在物业费不变的情况下确保服务质量？小区方面作出了一个大胆的决定，和物业公司签订了一份为期一年的临时合同，对酬金制进行试行。虽然只是摸着石头过河，不料一年过去了，小区在物业管理上的面貌竟焕然一新。 酬金制对业主完全透明 “当时，业主对什么是酬金制、什么是包干制完全不清楚。”物业服务的酬金是定死的，即物业公司应得的酬金。另一块内容就是物业服务支出，就是花了多少钱。比如几名保安、几名保洁员的工资、福利、劳保等所需的费用；还有安全防范，设施设备的养护费用，管理秩序费用等，都要作为支出计算。这些支出不由物业公司包干，可以形象地说是由业主包干，相当于业主把一年的钱预付给物业，除了给物业的酬金，剩下的钱虽是预交，但实际上还是业主的，如果钱没有花完，剩下的钱可以当作业主第二年给物业的预交款。如果因成本增加亏了钱，则由业主补上，这就是酬金制。“而包干制中，业主只要交钱就完事，物业说亏损多少就是多少，业主没法查，透明度不高。” 当时这家物业公司为了让大家有个认知和接受的过程，业委会方面通过小区内50名业主代表和公告的形式，明确告知业主两点，一是实行酬金制可以做到明明白白消费，二是物业费依然维持在2元/平方米的单价不变。广泛宣传之后，酬金制的方式在小区内正式运作。 预算和监督问题成关键 参照前一年的费用支出，小区共付给物业公司120万元，当时物业公司认为这一数额还存在将近10万元的缺口，而业委会成员则认定，这个数字就是这次摸索成功与否的关键。 业委会在此之后用两个月开了近20次的会议，做出了一份详尽的全年计划，物业公司按比例领取固定酬金，其它方面精简环节、节省开支，保洁改外包为自行聘用，节省了4万元；绿化公司、电梯维保单位精挑细选再加上办公费用的精打细算，也腾出了4万