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PAGE 某大酒店项目可行性研究报告 某大酒店项目 ——可行性研究报告 2008年4月 目 录 项目基本情况 11/a.1 项目概况 1.2 主要技术经济指标 1.3 项目主要财务评价结果指标 项目开发宏观环境分析 2.1 某市经济发展状况 项目周边城市经济发展概况 房地产政策研究 某市房地产市场分析 项目开发宏观环境评价 某市城市总体规划 某市市2015年总体城市规划 某市市发展战略目标 总体发展战略 项目开发规划环境评价 项目所在地区域环境分析 4.1 区域经济发展状况 4.2 区域地理位置 4.3 区域功能布局 基地条件分析 5.1 地块概况 5.2 地块所在区域城市规划 5.3 交通 5.4 地块周边环境 5.5 该地块开发SWOT 分析 项目开发竞争对手分析 6.1 区域内竞争对手及竞争性楼盘分析 6.2 其他区域竞争对手及竞争性项目分析 6.3 项目开发竞争对手评价 7. 市场需求分析 基础数据分析 数据分析结论 8. 本地块项目开发市场定位 目标客户确定 项目概念定位 项目产品设计建议 价格建议 9. 项目开发投资分析与财务评价 项目总开发成本 项目的财务评价与不确定性分析 10. 项目风险分析 项目政策性风险 项目市场风险 项目财务风险 项目自然风险 项目社会风险 11. 项目特征综述、评价结论与建议 项目特征综述 结论与建议 项目基本情况 项目概况 项目位置 本项目位于某市嘉定区黄渡镇镇政府西侧，现养老院基地所在，是该镇的几何中心位置。本案西北部为嘉定汽车城产业园区，正北区域为同济大学嘉定校区，东部为黄渡传统工业区，南部为传统镇中心，布局为生活区与传统零售商业，是人口密度较高之处，博园路南沿线将规划为别墅区。 1.1.2. 用地规模与地块选择 用地规模：本案用地包括绿园路以西，嘉松北路以北，西临吴塘河，北靠吴塘支流，整个占地779/a91平方米。 1.2. 项目主要经济指标 用地性质 C2（商业金融用地） 基地面积 7791平方米（估值：未经最终测绘） 容积率 小于2.5 建筑面积 19477.5平方米 覆盖率 建筑密度小于40％ 绿地率 20％（其中集中绿地5％） 限高 60M 1.3. 项目主要财务评价结果指标（暂略） 2. 项目开发宏观环境分析 2.1. 某市经济发展状况 2.1.1. GDP增长率、及社会零售总额增长 GDP增值率直接反应的是生产力的发展情况 社会零售总额增长率则反应的消费水平的基本情况 2005－2007这两年内，两项关键指标均呈现了较大仰角的上升情况，该数据可 作如下解读： 某市房地产市场在稳固的经济基础及消费基础上保持乐观的远景，这一点毫无疑问，因为相关于整个社会的经济状况及产业升级变迁的根本基础问题； 趋势性的判断是，两项指标在2005年起的上升幅度提高，这应该 关乎于2008年奥运、2010年世界博览会带来的一系列正面影响，而在2010年前后年这一影响将体现的更为显著。 2.1.2. 基准存贷利率及人民币汇率 从基准存贷利率角度观察，显然，在预防整体经济过热、抑制通货膨胀的情况下，央行采取了从紧的货币政策。 近乎同样的原因，为了遏