中庚福清地块市场报告正.docVIP

目 录 第一部分 市场概述…………………2-6 一、2006—2010年地供应需求量预测 二、2006—2010年住房建设年度计划 三、板块分析 四、福清市房地产需求情况 第二部分市场个案竞争分析…………7-8 （图表） 第三部分 项目SWOT分析…………9-12 一、福清项目经济指标 二、客户群体分析 三、SWOT分析 第四部分 详细产品定位建议……13-20 一、规划建议 二、建筑定位 三、景观风格定位 四、面积配比和户型设计定位 五、商业部分定位建议 六、配套建议 七、引进著名双语国际幼儿园 第五部分 报告总结…………………21  第一部分 市场概述 一、2006—2010年地供应需求量预测 “十一五”期间福清城区住房建设用地供应总量为144.2公顷(2163.1亩)。其中，新增土地供应量1O3.5公顷(155 3.5亩)，存量土地40.7公顷(609．6亩)。土地供应将优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和社会保障型住房的土地供应，其年度供应量不低于居住用地供应总量的7O％。新增住房供地中28％以上作为保障性住房建设用地。“十一五”期间住房建设用地供应计划详见下表： 年 度 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 合计 土地供应量 公顷 25.5 31.1 29.6 29.0 29.0 144.2 亩 382.8 466.2 444.1 435.0 435.0 2163.1 二、2006—2010年住房建设年度计划 “十一五”期间住房建设规划详见下表： 年 度 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 合计 总建筑面积（万㎡） 64.9 71.3 59.0 57.4 57.4 310.0 商品住房（万㎡） 53.7 59.1 43.4 45.9 45.9 248.0 保障性住房（万㎡） 11.2 12.2 15.6 11.5 11.5 62.0 “十一五”期间住房建设规划将由2006年开发总建筑面积64.9万㎡到2007年升至71.3万㎡，提升10%；但过了2007年后又开始进入逐年下降，由2007年的71.3万㎡下降到2008年59万㎡和2009年、2010年的57.4万㎡，分别下降17%、19%。 三、板块分析 1、板块划分 福清市主要由三大板块组成，市中心（老城区）、东区（发展中）、西区（未来城市发展中心） 市中心板块：以街心公园为中心，产塘街、后埔街、一拂街、向高街、即为主城市核心区域。 东区板块：东门街以东区域，及东门街两侧。 西区板块：永昌路以西城市新区，主要是东西走向的清荣大道、元洪大道与南北走向的万安路、永昌路之间。 2、各板板主要在售项目数量 市中心2个项目：翰林天下、丽景东方、 西区6个项目：融侨城、凯景新天地、融侨国际公馆、骏和御景、凯旋城、国际华城 东区2个项目：卓越观天下、旺府城市花园 3、板块趋势分析 随着宏路镇撤镇立街，以及元洪路收费站的拆除，以元洪大道为中心和延伸的西城区板块已经毫无疑问的未来城市的新的政治、金融、经济、商业中心。 3、福清市房地产市场客户群体购买需求分析（图表） 4、项目位置地段购买偏好分析（图表） 5、面积需求分析（图表） 6、年龄与户型分析（图表） 第二部分 市场个案竞争分析 案 名 旺府·城市花园 融桥城 凯景新天地 卓越观天下 开发商 福清旺福房地产 融侨地产 凯景实业 卓越建设 地理位置 福清市东环路北侧“旺府 城市花园” 福清市音西街道西环路1号（元洪路原收费站南侧） 福清市福业大道与清廉街交界处 福清元华路南侧，三华中学东侧 推出时间 一期2006年1月，二期2007年2月4号 一期2007年6月30日开盘，二期10月1日开盘 一期2006.11二期2007.10 一期：2007年5月19日 产品形态 小高层、高层 小高层、高层、别墅、洋房 小高层、高层 小高层、高层 基地面积 30.028亩 217亩 127亩 89亩 总建筑面积 69620.2㎡ 405069㎡ 237068㎡ 166134㎡ 户型范围(㎡) 98—260 89—167 128—170 92-157 主力户型(㎡) 130 130-140 128—130 150 均价(元/㎡) 4000 一期均价4800—5000，二期均价6100 一期4500二期6000 一期：3600 二期：未定 销售率 一期开发3幢已售完，二期地于07年2月4号开盘至今已售85% 一期2007.6.30开盘三小时内售磬 一期卖完，二期70% 2007年5月份开盘至一期以售完 规划户数 445户 一期128户，二期800户 500户 一期170户 容积率 2.5 2．8 2．8 2．8 绿化率