2006年句容住宅下项目定位报告.docVIP

句容住宅下项目定位报告 目 录 第一部分 宏观环境分析 4 一、地理位置环境 4 二、交通环境 4 三、经济环境 5 四、政策、规划环境 5 五、人口环境 6 第二部分 市场分析 7 一、句容房地产市场整体分析 7 1、句容房地产市场概述 7 2、华阳房地产市场供需分析 7 3. 华阳房地产市场价格分析 8 二、华阳镇房地产产品市场分析 9 1、普通公寓市场 9 1.1、普通公寓市场供需分析 9 1.2、普通公寓市场价格分析 10 1.3、普通公寓市场产品分析 10 1.4、普通公寓市场客源分析 11 2、别墅市场 12 2.1、叠加别墅市场 12 2.1.1、叠加别墅市场供需分析 12 2.1.2、叠加别墅市场价格分析 12 2.1.3、叠加别墅市场产品分析 13 2.1.4、叠加别墅市场客源分析 13 2.2、联体别墅 14 2.2.1、联体别墅市场供需分析 14 2.2.2、联体别墅市场价格分析 15 2.2.3、联体别墅市场产品分析 15 2.2.4、联体别墅市场客源分析 16 2.3、独栋别墅 16 2.3.1、独栋别墅市场供需分析 16 2.3.2、独栋别墅市场价格分析 17 2.3.3、独栋别墅市场产品分析 17 2.3.4、独栋别墅市场客源分析 18 三、各板块房地产市场分析 19 1、城中板块 19 1.1、城中板块房地产供需分析 19 1.2、城中板块房地产价格分析 19 1.3、城中板块房地产产品分析 20 1.4、城中板块房地产客源分析 20 2、城东板块 20 2.1、城东板块房地产供需分析 20 2.2、城东板块房地产价格分析 21 2.3、城东板块房地产产品分析 21 2.4、城东板块房地产客源分析 21 2.5、个案分析 22 3、城南板块 22 3.1、城南板块房地产供求分析 22 3.2、城南板块房地产价格分析 23 3.3、城南板块房地产产品分析 23 3.4、城南板块房地产客源分析 23 4、城北板块 24 4.1、城北板块房地产供需分析 24 4.2、城北板块房地产价格分析 24 4.3、城北板块房地产产品分析 25 4.4、城北板块房地产客源分析 25 4.5、个案分析 26 四、华阳镇房地产市场客源分析 27 1、公寓房客源 27 2、别墅客源 27 五、华阳镇房地产市场特征总结 28 第三部分 项目定位 29 一、项目分析 29 1、项目地块基本情况 29 2、项目地块基本经济技术指标 29 3、项目S.W.O.T分析 30 二、项目定位 32 1、项目价格定位 32 2、项目客源定位 32 2.1、公寓房客源定位 33 2.2、别墅客源定位 34 第一部分 宏观环境分析 一、地理位置环境 句容位于江苏省西南部，东临无锡、西依南京、南接常州、北濒长江，华阳镇位于句容的中心位置。 分析：从地理位置上看，句容市靠近南京市，并且根据调查句容市距离南京仅仅30分钟的车程，那么可以考虑区域客源能否向外扩展，本报告将在对市场进行详细分析后得出结论。 二、交通环境 沪宁高速公路横贯东西，宁杭国道纵贯南北，沪宁铁路、312国道穿境而过，距南京禄口国际机场仅需45分钟，至上海只需2个半小时。 分析：从句容市的交通状况来看，句容市的交通情况比较便利，沪宁高速、宁杭国道、沪宁铁路、312国道均经过句容市，为句容市的发展提供有利因素。并且从以上几条主要的交通干道可以看出句容市进出南京非常便利，为区域拓展南京客源提供了有利的条件。 三、经济环境 名　称 总人口（人） 从业人员（人） 土地面积（公顷） 耕地面积（公顷） 财政收入（万元） 粮食产量（吨） 华阳镇 45494 25304 11600 3624 4137 24410 2006年实现利用外资1200万美元，增长40％，利用民资增长20％，预算内财政收入超过6000万元，增长20％的目标，综合实力在全市保持排头兵地位。在建设社会主义新农村上有新突破。重点抓好2个试点村工作，建设新设施、新房舍、新环境，加大农业结构调整和劳动力转移力度，确保农民人均收入达到6100元。在“双创”上有新突破。加强基础设施、保洁队伍和各项制度建设，重点抓好东昌北路延伸段工程，完成160多户、4万多平方米的拆迁任务。 分析：从华阳镇的经济状况来看，虽然该镇的经济发展非常迅速但是华阳镇的居民人均收入仍然比较低，这是由于该镇缺乏支柱型产业以及大型企业，因此可以看出该镇的购买力比较有限。 四、政策、规划环境 土地政策 1、土地出让价格 　　工业企业用地：最低出让价120元/平方米（出让年限最长50年）； 房地产开发：最低出让价200元/平方米（出让年限最长70年）； 商业、旅游、金融用地：最低出让价350元/平方米（出让年限40年）。 以上出让价格将由市政