房地产企业所得税与土地增值税.PPT

收入 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。 由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。 收入 收入确认时间 土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。 收入 代收费用 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。 ????对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。  --财税字【1995】第048号 收入审核 收入完整性 收入准确性 收入审核 销售发票、销售合同、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表（销控表） 审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入 销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核 对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况 扣除项目的特别要求 实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。 各项成本和费用，必须是实际发生的。 应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。 归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。 分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。 对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。 --国税发[2009]91号 扣除项目的特别要求 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。 ——国税发[2006]187号 扣除项目 I 土地成本 II 开发成本 III 房地产开发费用 IV 转让房地产有关税金 V 房地产开发企业加计扣除 扣除项目 I 土地成本 地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。 --国税函【2010】220号 计税成本 借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。 申报 企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。 企业发生的期间费用、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 纳税申报 房地产企业未完工年度 地产行业在汇算清缴时，有三处不同于一般行业的申报表特殊处理，分别为：毛利调整；预缴营业税及附加和预缴土增税调整；业务招待费和广宣费的扣除。 1、预计毛利的调整 在未完工年度收到的预售款，会计处理为： 借： 银行存款 1000万元 贷：预收账款 1000万元 根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）的规定，销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 纳税申报 企业在未完工年度预缴的营业税金及附加和预缴的土地增值税，会计处理为： 借：应交税金——应交营业税及附加、土地增值税（预交）455,600.00 贷：银行存款 455,600.00 也有个别企业会计处理为： 借：长期待摊费用等 贷：应交税金