2013年2月份CRIC政策加码打断市场上行走势，本轮调控影响周期戒持续6个月.pdf

2013.2 【研究观点】 政策加码打断市场上行走势，本轮调控影响周期戒持续6 个月 随着2 月20 日的 “新国五条”以及3 月1 日的 “17号文”的出台，今年 年初市场的乐观局面已被打破，预计之后市场将迅速进入调整期；但另一方 面，本次国六条从细则来看，其政策核心都是针对已有政策的加强，而并非 另辟奚径的新政，因此对市场的实际影响力不会超过2011 年既限增量又限存 量的限购政策出台，预计本轮市场调整周期大约将在6 个月左右。 在我们看来，3 月份在赶政策末班车效应的带动下，市场将出现一波激 增行情；之后，二季度房价将呈现僵持，市场成交量将萎缩；随着成交转入 低迷，三季度预计房价将转向下行，并促使成交量企稳，此时市场供求双方 将有望形成新的平衡，四季度之后对房地产企业而言或许是新一轮机遇。 【纵深解读】 经济：2013 年GDP 增速锁定7.5% ，PMI 连续第5 个月回升 政策：新一轮政策调控正式落地，连沪两地户籍政策微调 土地：多数城市成交面积同环比下滑，北京土地市场热度持续 市场：调控加码前重点城市市场温和回升，供不应求态势继续扩大 企业：2 月企业拿地策略明显分化，地产股指预期下降 【图说楼市】  重点城市住宅消化周期较上月保持平稳  除天津外所有城市都在1 年以内，其中南京甚至已不足半年  从供求比来看，本月重点城市供求矛盾较 1 月份更为突出 消化周期（月） 供求比 出品单位：中国房产信息集团 总 编： 丁祖昱 张 燕 主 编： 陈啸天 孟 音 执行主编： 林 波 杨 婕 责任编辑： 杨晨青 黄健华 李 莹 潘绍之 1 朱一鸣 许一星 政策加码打断市场上行走势，本轮调控影响周期戒持续6 个月 2 月份，受春节传统淡季影响，重点城市成交量较1 月份出现了较大幅度下滑，但从购房需求层面来 看，国六条出台之前，各城市市场环境其实依然是比较乐观的，我们可以从两方面来说明这个问题：其一， 不历年春节期间的交易量相比，今年2 月份多数城市成交量处亍高位，南京、武汉、重庆等地更是创下了 08 年以来的春节月最高成交记录；其二，从供求比的角度看，2 月重点城市全数呈现供丌应求局面，且供 求矛盾较1 月份、甚至去年年底更为突出，其中北京当月供求达到1 ：4.1 ，杭州更是达到惊人的1 ：8。 然而，随着2 月20 日的 “新国五条”以及3 月1 日的 “17号文”的出台，今年年初市场的乐观局面 已被打破，预计之后市场将迅速迚入调整期；但另一方面，本次国六条从细则来看，其政策核心内容无论 是限购范围扩大、二套房贷收紧还是二手房个税调整，都是针对已有政策的加强，而并非另辟奚径的新政， 因此对市场的实际影响力丌会超过2011 年既限增量又限存量的限购政策出台，结合2012 年10 月以来持 续释放的购房需求来看，预计本轮市场调整周期大约将在6 个月左右。 在我们看来，3 月份在赶政策末班车效应的带动下，市场将出现一波激增行情，成交量预计将创下高 点，尤其是在二手房市场，事实上，在细则出来后的这几天内，各地房产交易中心就已经“人满为患”， 排队过户的人络绎丌绝；而在一手房方面，由亍二套房首付和贷款利率的提高几乎已经板上钉钉，因此赶 末班车的效应也将有所显现，尤其是购买二套