兰州石化物业服务公司组织绩效考核改进方案设计.doc

兰州石化物业服务公司组织绩效考核改进方案设计 三、兰州石化物业服务公司组织绩效考核现状分析 (一）兰州石化物业服务公司业务概况 兰州石化公司矿区服务事业部物业服务公司成立于2009年11月4日，是由 原物业管理一公司和物业管理二公司重组合并而成。公司始终围绕保障生产、 服务生活、维护稳定的工作目标开展工作，目前物业服务公司设有8个职能科 室、14个物业管理小区、8个专业化公司，固定资产净值1.28亿元。 1、 负责的业务 物业服务公司主要负责兰州石化办公区域和部分二级单位的公共服务，并包 括兰州石化公司民用住宅、公用设施的物业管理及物业服务工作。具体负责兰州 石化公司生活区域内的14个物业管理小区的供排水、供电、供汽、供暖、小区 公共设施及房屋维修、电梯运行及巡检、小区秩序维护、绿化养护、清扫保洁、 浴池服务、车棚车库服务、公寓及办公楼服务等物业管理业务；同时还负责14 栋公寓和单身楼的管理，以及兰州石化公司所属12栋办公楼的保洁、部分处级 单位和多个社会单位的水电暖转供服务、维修业务。 2、 管理范围及基本状况 物业管理总面积为424万nf，东起深沟桥，西止西柳沟，南到元茆山下，北 达黄河沿边，管理了 42个自然住宅小区（独立院落）及周边零散楼宇。目前， 物业服务公司设有14个管理小区（物管所)，其中居民住宅楼508栋（其中高层 建筑30栋），平房423套，房屋建筑总面积351. 9万ilf (运行科2010年的统计 是290多万nf)，住户有39740户，辖区内的绿化总面积104.12万itf,生活区域 内的卫生清扫保洁面积242.67万m。物业服务公司现有供暖锅炉房2座，天 然气锅炉3台，煤锅炉1台，供暖换热站14个，变电所33个，配电室89个， 供水泵房38座，水箱水罐128个，电梯106部，浴池7个，144个自行车和摩 托车棚座，地下车库5座，小区广场16个，门岗100个，健身器材700余件， 小区垃圾箱1578个，各类设备1539台。 3、 人员情况 目前，公司现有各类用工3970人，其中合同化员工720人、劳务集体职工 336人、劳务合同职工83人、家属临时工77人、子女临时工39人、宏达子女 临时工324人、红叶公司业务承包人员64人、三叶公司业务承包人员34人、业 务外包临时用工634人、再就业人员1659人（对于合同化员工、劳务集体职工、 劳务合同职工、家属临时工、子女临时工都属于兰州石化公司的正式员工）。 4、管理难度 兰州石化物业服务公司重组整合以来，无论从规模上、管理区域方面，还是 从人员结构、服务对象上看，都可以堪称亚洲最大的物业公司，这也同时给物业 管理上带来了很多的难度： 第一，用工形式多样，人员管理难度大，加之由于多年的积累，形成了后勤 单位人员年龄大（平均年龄43岁），文化程度低（在合同化员工中拥有硕士研究 生学历的2人，大学本科学历的53人，大专学历的105人），专业技能水平不高 (高级职称4人、中级职称45人、初级职称112人），人员的素质相对较差。 第二，由于很多小区建造年代较长，设施防护性能差，设备使用年限长、能 耗大、元件老化、故障多且备件紧缺，无法及时采购，有些设施设备达不到五 防要求，属淘汰产品，从管理上看，设施设备的管理难度大。 第三，安全管理压力大。14个物业管理小区内，部分变电所高、低压柜的 元件陈旧，变压器严重损坏，部分栋楼楼内仍有木质配电盘，电线年久散乱绝缘 破损严重，电气设备的安全隐患多，另外，在上世纪50、 60年代建造的木质结 构楼和木质结构平房分布较多并且座落的区域非常分散，存在严重的安全隐患。 第四，日常管理维护难。物业服务公司管理面积大且地域分散，部分小区的 管网使用年限较长，管线腐蚀严重，需要经常性疏通，工作量非常大，日常维护 保养难度大。 (二）兰州石化物业服务公司组织绩效考核的现状 为了夯实管理基础，克服管理难度，提高管理能力，提升服务质量及公司的 整体工作效能，物业服务公司在成立之初就按照兰州石化公司组织绩效考核制度 和矿区服务事业部的组织绩效考核办法的要求，在基于平衡计分卡的战略目 标分解思想的指导下，制定了一套对组织的财务、客户、内部运营和学习与成长 四个维度进行考核的组织绩效考核办法，初步建立了以平衡计分卡考核为主、辅 之专业管理考核与否决考核组成的三位一体的综合绩效考核体系，并对矿区 要求承担的考核指标进行了分解、链接，设置了平衡计分卡考核指标、专业管理 考核指标、否决考核内容，对各项指标和内容设定了相应的考核标准，确定了组 织绩效考核原则，采用360°考核评价法进行组织绩效考核工作的开展，明确了组 织绩效考核的方式、责任、标准、程序和要求，在组织绩效体系上做到了与兰州 石化公司、兰州石化矿区服务事业部的纵向一致。 (三）兰州石化物业服务公