高用地强度购物中心开发典型案例2.ppt

4）正大广场主力店的作用：虽然对租金贡献有限，但是，通过餐饮、娱乐等主力店的引入，大大提高顾客的平均停留时间及平均消费额。 指标 2005年（调整前） 2008年（调整后） 出租率 60% 98% 日常客流量 3万/天 7万/天 周末客流量 5万/天 11万/天 节假日客流量 7.6万/天 15万/天 最高客流量 8.9万/天 25万/天 平均停留时间 53分钟 3.2小时 日常平均消费金额 159.4元 470.3元 节假日平均消费金额 269.8元 1145.6元 顾客光顾频率 1.8次/月 2.2次/周 运营收入 3亿元 12亿元 表3-12.正大广场经营绩效对比 3-3-商家组合 3 - 主力店 非主力店 楼层 面积段 租金 面积段 租金 B1 298-358 12-14 45-102 19-36 F1 398-645 7-18 36-113 25-42 F2 215-758 11-16 35-108 21-35 F3 214-365 9-14 32-98 16-33 F4 214-286 8-13 32-98 15-32 F5 222-245 13-14 70-80 25-28 F6 654-720 7-9 81-123 10-11 F7 398-754 7-8 79-105 9-14 F8 325-457 6-7 82-108 9-15 1）楼层差异：各楼层租金差异相对不明显，同业态租金各楼层变动幅度约在50%以内； 2）业态差异：主力店型零售与餐饮的租金比值在1.5,非主力店型租金比值约在2.0； 3）主力店与非主力店差异：零售主力店租金集中在7-14元/㎡/日,非主力店租金集中在25-36元/㎡/日,比值约在2.5-3.0；餐饮类主力店租金集中在6-9元/㎡/日；非主力店在9-15元/㎡/日；非主力与主力零售的租金比值约在1.5-2.0。 表3-13.西单大悦城的租金分配情况 3-4-租金分配 3 品牌 楼层 面积 租金 Mannings B1 358.1 14 MUJI F1 398.57 7 NEXT 644.9 15 G2 black labe F2 215.18 15 Arrtco 758.15 19 Wagas F3 218.75 13 Giordano Concepts 215.38 26 Honeys F4 214.23 20 品味轩 F5 222.92 13.5 港丽茶餐厅 F6 654.73 7 Dolar Shop F7 753.99 7 表3-14. 主力商家租金情况（西单大悦城） 1）各楼层比较：各楼层租金差距不明显，主要影响因素来自具体位置及品牌度等； 2）各业态比较：零售类约7-19元/㎡/日，餐饮类7-14元/㎡/日，比值约为1.5：1。 3-4-租金分配 3 品牌 楼层 面积 租金 Anubis B1 97.62 21 The Face Shop 102.35 29 DHC 55.31 36 EACHWAY F2 113.16 35 7 Days F4 98.27 22 Onitsuka Tiger 98.19 25 Im David 92.61 33 Lee Cooper F5 80 25 Onda 70 28 Mango Mango F6 79.06 11 星奇异水果厨房 F8 81.57 15 表3-15. 非主力商家租金情况（西单大悦城） 1）各楼层比较：各楼层租金差距不明显，主要影响因素来自具体位置及面积大小； 2）各业态比较：零售类约21-36元/㎡/日，餐饮类11-15元/㎡/日，比值约为2：1。 3-4-租金分配 3 * B01 B02 B03 B04 B05 B06 B07 B08 B09 B10 B11 B14 B12 B13 B16 B15 B17 B18 B19 B20 B21 B22 B23 B24 B25#=3116 ㎡ B26 B27 B30#：2847 ㎡ B33 B34 B35 B36 B37 B38 B39 B40 超市： A: Ole B: BHG C: Jusco B29 B28 B31 B32 B41 精品超市区： 主动拉动人流，带动沿线区域商业价值 时尚元素区： 依附庞大人流获取最大价值 提高时尚生活元素，增添活力 美食广场区： 将写字楼、商业、地铁等功能的人流很好互动，体现便利与便捷。 人流聚集区 人流拉动功能区 生活广场： 形成人流吸引点（HOLA、HARBOR HOUSE) 精品超市区 生活广场 时尚元素区 美食广场区 B1楼层功能分区 2 天津大悦城 业态 面积 比例 铺位数 特色品牌 家居/家饰 3356 31% 4 特力屋/harbor house/lockloc