廊坊房地产市场考察报告.pptVIP

三大板块：广阳区、安次区、开发区 板块 现状 消费心态 发展趋势 广阳区板块 地价高、售价高、依托行政中心区优势，市政配套完善，以小高层、高层为主。 身份象征、居住 交通便利、配套完善，商务核心区域 安次区板块 是廊坊市的老城区，旧房建筑较多，环境相对较差，出现小高层建筑；投放市场的项目自身相对配套完善。 居住场所 交通便利、配套完善，房地产开发的重点区域，以旧城改造为主 经济技术开发区板块 前期地产项目以别墅为主，由大北京概念带来的置业热潮，使小高层、高层住宅开发量大增，但是周边暂时无大型商业购物广场，市政配套不完善。 投资升值、居住 由于特殊区位，区域内承办展会等类似活动较多，与之配套服务的酒店、会展中心等产品形式开发力度较大，同时受京津客户置业倾向影响，房地产未来发展趋势以别墅、酒店类为主 目前廊坊的房产尚未形成明晰的板块，区域的研究主要以行政区划为主要的分界。 6、区域板块及特征 城区各板块产品特点 板块 容积率 建筑形态 主力户型 广阳区 1.7-2.1 小高层、高层板楼、塔楼 2居（80－90平米） 3居（110-130平米） 安次区 1.5-2.0 小高层、多层板楼 2居（70-90平米） 3居（90-120平米） 6、区域板块及特征 7、客群特点 7.1客群基本特点 客户接受总价区间：总价50-80万，二居三居为主。 客户来源：廊坊客户为主占85%以上，其中项目区域地源性客户及廊坊下县客户为主。 客户需求：改善（所占比例较高）——子女教育房、家庭结构变化购房、旧换新升级购房、拆迁户购房等；多次置业（所占比例较小）——投资房、其它目的性购房等；首置（所占比例较高）——婚房、高性价比房、外来人员定居房等。 客户年龄结构：以25-40岁客户为主。其中包括23-28岁首置、27-45岁改善、以及少量32-50岁多次置业。 客户购买方式：80%以上客户均以贷款方式购置，仅有少量客户（多次置业者）全款支付。 客户关注点：价格经济、品牌口碑、户型实用、配套成熟、交通便利、景观园林、居住舒适度、教育优势、物业品质、社区品质等。 7、客群特点 偏低收入人群 中等收入人群 高收入 市场 主力客群 管道局、管道公司中高层；外企、私企及其他国企高管；私营业主等； ——年收入20万以上 公司职员；普通工人；小商贩等； ——月收入3000元以下 各公司管理人员；管道局职员；私营小业主；金融从业人员；医生；教师；政府职能部门公务员；部分公司职员等； ——月收入3000-10000元 7.2市场客群结构 8、当前调控下的营销政策法规 按照当前地产调控政策，各个项目普遍贷款政策从紧，银行的个贷渠道限制了以投资、投机为目的的购买多套房产的客户和外地炒房客户。 首套房置业，首付款比例不低于30%，贷款利率为基准利率的0.8倍；二套房置业，首付款比例不低于50%，贷款利率为基准利率的1.1倍；第三套房，不提供按揭。这其中，外地客户（如北京）必须提供在廊坊本地一年以上的个人纳税证明或者当地的社会保险缴纳证明，否则无法做商业贷款。一次性付款不受限制。 9.房地产市场小结： 房地产市场处于快速增长期，市场需求量（刚需）旺盛，当前受政策影响，市场观望情绪较浓，但未来总体发展趋势向好。 土地交易活跃，土地价格不断上升，项目规划指标均衡。 住宅市场的抗风险能力强，销售价格增长趋势显著。 市场格局划分明显，存在明显梯度。 市场需求以客户自助及改善型占绝对主流，少量投资，整体市场不存在过热和泡沫风险。 客群以本地化为主，地缘优势明显给外部客群的导入留有空间。 四、广阳区房地产市场现状分析 1、住宅市场 1.1 在售项目 项目名称 项目区位 产品类型 项目规模 在售户型面积 市场售价 开盘时间 销售状况 开发商 廊坊万达广场 新华路与永丰道交叉口西侧 城市综合体 占地13万㎡，总建面65万㎡ 公寓85-170㎡ 一期销售均价8600元/㎡，二期近期入市预计价格9500元/㎡ 2011-2-13 一期270套，目前已销售97%，月均销售135套 万达集团 旭辉十九城邦 东方大学城四光道8号 联排别墅,多层,高层 项目总占地348亩，分三期开发。一期项目由47栋联排别墅和8000㎡大型会所组成。 别墅260-360㎡公寓43-56㎡ 别墅1万元/㎡ 精装修公寓8500元/㎡ 2010-10-31 交易网无记录 中石房地产开发有限公司 宸阳岛 广阳东安路东侧 板楼 多层 占地19376㎡ 总建面34950㎡ 90-130㎡ 住宅5600-8000元/㎡，商住楼8500元/㎡ 2011-01-28? 预售房源为269套，目