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动态解读房地产政策属性新变化 马光远 X 关注成功！ 加关注后您将方便地在 我的关注中得到本文献的被引频次变化的通知！ 新浪微博 腾讯微博 人人网 开心网 豆瓣网 网易微博 随着十九大的圆满召开, 官方通过各个途径释放房地产政策信号博得了高度关注。一是本次大会报告关于房地产政策的表述, 二是住建部领导在新闻发布会上的表述。两者都释放了颇有含金量的信息, 对判断未来房地产政策及房价走势具有非常重要的参考价值。 在谈及房地产时, 十九大报告的具体表述是:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位, 加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度, 让全体人民住有所居。”政策不仅在于说了什么, 更在于在什么地方说, 由此可见房地产政策的重大意义。 特别要提醒的是, 党的全国性代表大会提及房地产政策, 只有两次。第一次在十七大。十七大报告在提及房地产政策时并没有谈及全部, 而只是在社会保障部门提到了廉租房制度, 具体表述是, “健全廉租住房制度, 加快解决城市低收入家庭住房困难。”第二次就是在全国瞩目的十九大, 而本次大会报告关于房地产的表述在笔者看来意味着中国房地产政策的巨变, 关键在于:报告涉及的房地产政策不仅仅是保障房, 而是住房的总体定位, 以及未来的长效机制问题。提及房地产政策的部分不是出现在社会经济领域, 而是出现在“提高保障和改善民生水平, 加强和创新社会治理”这一部分的“加强社会保障体系建设”这一小部分。最大的意思是房地产已经由过去的经济政策转变成民生政策, 住房的民生属性已经占据最重要的位置, 这是中国房地产政策真正迎来了历史性的制度纠偏和嬗变。 从经济属性到社会属性, 政策本身定位在转变 笔者认为, 中国房地产市场在以往偏离了住房的民生和社会属性, 而过于注重其对经济增长的作用。长期把房地产作为支柱产业, 以至于形成了对房地产的过度的依赖。每一次经济下行, 房地产都首当其冲, 成为对冲经济下行风险的首要工具。对土地财政和房地产的过度依赖, 一方面导致房地产行业非正常现象, 同时, 随着房价的上涨, 房子也逐渐脱离了居住的基本功能, 成为资产配置的主要工具。在这种思维下, 中国房地产承担了过多的脱离房子基本功能的“任务”, 也导致了房地产政策过于“经济化”和功利化。 2016年, 国家明确提出“房子是用来住的”这一定位, 开始对中国房地产政策的定位进行纠偏。这次报告, 等于宣告了房地产政策长期作为经济政策的历史的终结, 房地产政策重回民生领域, 房子的居住属性再次回归。这个定位, 必将对下一步构筑中国房地产市场的长效机制和制度建设产生重要影响。 房地产政策动态中, 第二个值得关注的是10月19日, 住建部部长王蒙徽在回答有关“房地产长效机制有无时间表”的一系列表示。王蒙徽重申了报告对于“房子是用来住的”定位, 以及未来房地产政策的重点是以满足新市民需求为主要出发点, 以建立购租并举的住房制度为主要方向, 以市场为主满足多层次需求, 以政府为主满足基本保障, 综合运用金融、土地、财税、立法等手段推进房地产长效机制的建立。 王蒙徽特别提及最近在住房租赁市场, 以及保障房建设中的共有产权房等问题。王蒙徽的话透露出的最大信号, 就是中国住房投资最为最好的投资的历史已经结束。在房地产政策回归民生, 房子回归居住属性的情况下, 高层势必在房地产调控政策与长效机制之间慎重研究衔接问题, 避免给市场再次释放错误的信号, 导致市场再次反弹。 政策信号对房地产走势的影响 以上两大信号, 对中国房地产市场短期、中期以及长期的走势都有很大的影响。 就短期而言, 房地产政策在今年年底到明年年中出现明显松动的可能性不大。从今年市场来看, 变天已是定局。一线量价出现了明显的松动, 二线热点城市除少数外, 整个市场也在悄然变化。国家统计局9月份70个大中城市房价数据也证明。9月70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市为44个 (8月为46个) , 持平的8个, 下跌的18个, 市场已经明显表现出了疲势。 根据过往, 在下行的情况下, 地方一般都会悄然放松调控, 但今天市场的特殊在于, 由于四五六线城市的发力, 虽然房地产, 特别是住宅销售的数据在九月份出现负增长, 但房地产投资的数据基本没有受到太大的影响, 8.1%的增速仍然在合理区间内。这事实上也意味着, 在明年年中之前, 市场很可能出现全面的下行态势, 但政策的转向会滞后到明年下半年。也意味着明年下半年, 将是本轮房地产周期最困难的时刻。 从中期和长期看, 中国房地产和房价的态势, 一方面取决于宏观经济周期下, 包括货币政策等的取向;另一方面, 也取决于中国城镇化的方向和人口发展的态势。大家不妨注意一下本次大会报告对中国社会主要矛盾变化的表述, 这个表述符合房地产市场的变