上海徐家汇永新坊购物中心案例深度研究分析报告.ppt

SWOT分析 永新坊 与徐家汇大商圈错位经营，港式细节淋漓尽致，定位清晰招商严格，体量较小是其一大遗憾。 区域中心地段，地段优势明显 交通非常便利，已经形成公交、轨交、高架等立体交通网络 综合开发，复合优势 体量太小，吸引消费能力弱 部分商铺位置较差，难以吸引到消费者 天钥桥路缺少特色高端餐饮 高品质社区已经建成，提供优质客户 商圈客流流入提升社区商业价值 项目较高的租金，使得其作为社区商业经营成本和风险偏高 优势 劣势 机会 威胁 * 上海徐家汇永新坊购物中心案例深度研究分析报告 永新坊 特色性社区商业步行街，永新坊位于徐汇区辛耕路98号。店家一般都是两层楼设计，店面也比较宽敞，地段靠近徐家汇。是徐家汇商圈周边的又一衍生商业，覆盖永新住宅项目，同时也是周边住宅项目的商业依靠。 典型案例 永新坊 特点一：选址在人流密集的天钥桥路 特点二：配合商圈，定位高档社区商业 特点三：立足社区，以满足周边居住人群消费为主 特点四：统一规划，引入多种业态，主打餐饮 特点五：人性化的步行街设计 永新坊 背靠商圈的社区商业 开发背景 永新坊 投资商——上海永龙房地产有限公司。上海永龙房地产有限公司在开发住宅、商业 、办公复合型项目方面拥有卓越的成绩。 公司目前在上海主要开发的永新城项目，项目分为三期，总建筑面积达28万平方米。 永新花苑 永新坊 永新坊 开发背景 永新坊 是上海内环线内最有特色的商业步行街项目之一 位于上海城市副中心徐家汇。 项目四至范围为：北部是肇嘉浜路，西临天钥桥路，东面是宛平南路，南面是天际花园。 项目距离徐家汇交通枢纽仅500米左右的距离，有轨道交通1号线和多条公交线路，交通便利。 目前周边商业氛围早已成熟。项目处于人流密集的天钥桥路，自开业起即拥有了强大的消费客流支撑。 永新坊 开发背景 永新坊 是依附于徐家汇商圈的中型高档社区商业步行街 永新坊，作为永新城的社区配套，已于2007年10月全面开业，是具一定规模、经营内容综合性、商铺品位层次较高的社区商业步行街。 它依附于徐家汇商圈，提供周边0.5公里范围内约3万居民的基本生活所需，同时也服务于徐家汇商圈的消费人群。 商户经营内容涵盖各个方面，商户品质较高，包括城市超市、品牌服饰、特色餐饮、生活服务等。 经营模式为只租不售，运营状况普通。目前出租率达到65%。租金价格目前均价17-25元，较招商初期，2年内上涨近20%。 项目名称 永新坊 区域 徐汇区 所属商圈 徐家汇商圈 环线位置 内环内 商场形态 社区商业街 物业地址 上海市徐汇区辛耕路98号 占地面积 1.3万方 建筑面积 2万方 商业建筑面积 2万方 开盘时间 2007-10-1 商场楼层 商业步行街 经营模式 只租不售 主要业态 服务零售，餐饮（休闲餐饮/特色餐饮） 开发商 上海永龙房地产有限公司 租金 商场10-40元/平米/天,写字楼7-8元/平米/天 项目档案 永新坊 定位策略 永新坊 区域高档消费需求10亿 周边高档特色商业匮乏 市场空白 永新坊建筑面积 20,000 平方米 上海市2010零售商业坪效 0.9 万元/平方米 年营业额平衡点 1.78 亿元 特色社区商业步行街 挑出市场空白点、定位特色商业 区域环境——地理位置 永新坊 徐汇区 永新城 永新坊 位于上海市徐汇区内徐汇板块 区域环境——地理位置 永新坊 选址在徐家汇人流密集的天钥桥路 ① ② ③ ④ ①天钥桥路辛耕路主出入口 ②辛耕路次入口 ③辛耕路主出入口 ④永新城小区次出入口 区域环境——所处商圈 永新坊 项目周边商业包括徐家汇商圈的大型商业、天钥桥路和宛平南路 商圈商业以中高档百货为主。 沿街商铺以经营中档服装、餐饮为主。 由于本社区商业定位中高档，并以服务社区为主， 因此周边商业与本商业竞争关系不强。 核心商圈现有商业（500米内） 区域环境——所处商圈 永新坊 次级商圈现有商业（1公里内） 由于项目周边为上海知名的棚户区——虹镇老街，低档商业密度极高，因此商业环境不是非常理想。 周边缺少与本商业构成强烈竞争关系的大型高档综合商业。 区域环境——消费层级 永新坊 目标消费群体是：以永新城业主及住户为主，兼顾提供周边2公里范围内约10万居民及徐家汇商圈消费人群。 商业定位是：满足上述消费群体的基本生活所需。 3级商圈： 核心商圈——500米（支撑项目40～55%消费） 次级商圈——1公里（支撑项目25～45%消费） 辐射商圈——2公里（支撑项目15～35%消费） 500米 1公里 2公里 圈定商业辐射圈，确定主要消费人群 区域环境——消费层级 永新坊 永新城：住户多为白领，年龄段在30-40以上，有较强的消费能力，该社区是典型白领社区。 周边高档社区住户主体特征：富裕阶层居多、高收入户占80%以上，私营企业主