关于沙县楼市的调查报告.doc

关于沙县楼市的调查报告——“扬帆新城”项目分析 第一章 前 言 沙县，是国家交通部新一轮规划的全国100个、福建省4个交通枢纽通之一。鹰厦铁路、205国道、泉三高速、沙溪航运和福银高速公路横贯全境，三明机场、向莆快速铁路、杭深高速铁路、厦沙高速等正在建设及规划中。为提升环境竞争力，政府方面把沙县规划建设成为一个闽中腹地新兴的产业集中地、福建山海通道重要的物流集散地和闽西北最佳的人口居住地，建成以“三明·沙县”市县一体化城市联盟体的绿色工贸城市。本报告围绕着沙县各大楼盘和位于城南的闽西北物流中心——沙县陶瓷建材城（扬帆新城）开发经营环境进行市场调查分析，以及对周边主要同类竞争楼盘的比较后，依据沙县目前市场状况和对未来的预测，以及项目的开发经营策划提出初步意见，以期探讨该项目进行商住开发经营的可能性。 一、报告编制目的 1、在对项目开发环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 二、报告编制依据 1、沙县政府信息网站； 2、国家及三明、沙县颁布的与房地产相关法律与政策； 3、实地调研所得资料； 4、沙县蔚蓝机构、厦门盛家堂、漳州龙山林、福州四维联冀、中道国际、九歌万派、有巢氏等中介代理公司提供的资料。 三、“扬帆新城”项目概况 1、项目位于沙县虬江乡洋坊村，沙尤公路与205国道交汇处。东侧临尤溪及规划绿地，西侧为沙尤公路，南面为百沙制衣有限公司，北侧为205国道。 2、项目总用地面积为33763平方米，建筑面积为81593平方米，，共有住宅512套。其中A地块用地面积为19687平方米，B地块有地面积为14076平方米，由规划道路划为南北两块，用地性质均为商住用地。A地块建筑面积为49218平方米，共有5栋高层住宅，1栋商业楼组成，计有住宅230套；B地块建筑面积为32375平方米，由7幢小高层住宅组成，计有住宅292套。 3、本项目的独幢商场规划为： 地下室～2F：陶瓷建材市场 地下室： 建材区仓储配套 1F：瓷砖展厅 2F：卫浴展厅 1-2F规划为陶瓷建材城，3F～4F分割为大型娱乐场所和酒店式公寓 第二章 沙县房地产开发环境分析 一、沙县房地产发展概况 2002年政府为了拓展新区，建设建国北路，改善交通状况。沙县进入商品房时代。沙县房地产开工，竣工面积增势不减，保持了快速上升的发展趋势，房地产开发呈现以下特点：房地产开发投资与到位资金持续快速增长；商品房销售面积与销售收入增势强劲；平均销售价格稳中趋升；商品房施工总量不断扩大；新开工项目快速增加。归纳以下主要特征： 1．开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。 2．消费主题发生变化，销售总量逐年上升。 3．销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。 4．二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。 5．需求状况发生变化，市场供求呈现多样。 二、沙县房地产市场分析 1、2002-2009年沙县房地产增长趋势 8年来沙县房地产市场形势总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势（08年楼市受金融危机影响，总体大幅下降，09年楼市开始复苏。） A、全县房地产开发总投资、开工面积、竣工面积在逐年增长，开发商空置率下降。 B、在房地产租赁市场上，全县房屋租赁总户数、总面积及租金也在不断增长。 C、在房地产抵押方面，全县房地产抵押增长率较高，说明个人购房贷款正迅速地增长。 以上情况表明：沙县8年来房产宏观经济指标不断增长，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的繁荣上升期转变。 2．市场特点分析 A、宏观市场特点： a.住房分配制度改革的历史性突破，为房地产市场的发展提供了动力。2002年，沙县“华山小区”正式步入住宅的商品时代。自98年12月31日延续了近50多年的福利分配住房制度退出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅的商品属性逐渐被还原出来。经过1999年的过度转换，从2000年开始，实物分房已完全停止，居民“等、靠、要”的福利性住房观念已经开始向商品化转变。 b.回乡置业率加强，使得空置商品房消化能力也加强。 c.经济适用房、廉租房建设取得较好成效，政府委托部分开发商兴建经济适用房（如：意境天成），特别是07年底08年初开发情况较好。 d.房地产一、二级市场联动效应初步显现。 e.良好的金融系统成为本县房地产业的坚实后盾。 f.住房抵押对房地产市场起到举足轻重的作用。 g.房地产代理、中介服务为房地产一、二级市场的启动发挥了积极作用。 B、微观市场特点 a.从地理位置来看，处于城区中心由于历史业态的沉淀及政府在基础配套设施不断的完善，环境、道路情况有较好的改善，使投资和销售量