加贝置业提案.ppt

目 录 第一部份：市场调研报告 第二部份：项目定位分析 第三部份：项目产品建议 第四部份：市场营销策略 第五部份：整合推广策略 第一部分 市场调研报告 区内分布有信息工程学院、四川大学、西南民族学院等多个高校，人文氛围较浓。 区域内房地产开发自九十年代初期便开始，由于各种原因在机场路沿线也遗留了大量烂尾楼项目，导致区域内房产项目的市场接受度不高，很长时间没有新的商品房开发项目推向市场。 2005年下半年，区域内有多个开发项目推出市场，区域房产市场逐渐复苏。 区域已售商业项目。 金色校园广场于2005年3月开始销售，目前招商和销售情况均不太理想。 预计上市的商业 温哥华花园二期为集中商业、翰林南城二期也有临街商业，目前暂时都没有上市计划。 与本项目位置接近的川大河畔没有规划商业。 总体看来，区域内虽然有高校分布，但是商业氛围尚不成熟，对于商业的销售大部分开发商都显得非常谨慎。 （1） 从地域划分 附近开发区内工作的人群、本地人 其他外地来蓉置业人群 成都市市区消费者 区域住宅楼盘价格优势明显，档次相近、形态集中，造成内部竞争较大。 目前，多层均价集中在2500-2600元/平米左右，相对于市区楼盘价格优势明显。 以中档多层产品为主。目前只有温哥华花园推出了小高层产品销售，均价略低于多层产品的水平，其三期计划明年推出，全部为小高层、高层产品。其他在售项目小高层体量都不大，将会在明年集中推出。 区域商品房开发方兴未艾，今年下半年商品房项目推出规模属历年来最大。由于产品形态较为集中，在售楼盘的内部竞争相对较为激烈。 中小户型市场接受度高，项目销售周期普遍较为理想。 从销售情况看，60-100平米的中小户型销售速度比较快。 在售项目的销售周期最长5个月、最短2个月，都进去尾房销售阶段。 区域内商业用房销售情况不明朗，大部分开发商对于商业入市持谨慎态度。 第二部分 项目定位分析 区域环境较为杂乱，没有明显景观带，目前在售项目都是通过打造自身环境提高项目自身居住品质。本项目临路二十米可以打造绿化景观带。 本项目用地面积不大，也不存在特别明显的景观优势。根据市场调研的情况，我们认为本案最佳的开发方式就是中档住宅。 临路部分可做少量商业，等片区成熟后进行销售提升价值。由于市场条件不成熟，为了便于销售，建议做小开间+小进深的临街小铺。 住宅户型区间控制在60-90平米，价格水平符合区域平均水平。 第三部分 项目产品建议 用地面积：16.66亩（代征地20.03亩）； 土地使用性质：居住用地； 商业兼容比例：总建筑面积的20%； 容积率：多层不大于1.8，高层不大于4.0； 建筑密度：不大于30%。 营销总体思路 跟随策略 由于本案自身规模限制，营销策略以跟随区域内房地产开发项目为主，借助其他楼盘的推广提高自身的知名度。 差异化策略 通过控制户型面积达到控制总价的目的，实现项目的迅速销售。 把控推盘节奏。 先以市场接受度高的多层住宅面向市场，制造项目热销开盘气氛。开盘热销后转入小高层的销售，预计同期，区域内的小高层产品将较为集中的呈现，对于我们的销售也有带动作用。 本项目销售部架构： 置业主管 1人 置业顾问 4人（暂定） 区域内分布有四川大学、西南民族学院、信息工程学院等高校，大部分投资者对于区域商业有一定预期。建成的商业项目有金色校园广场，入驻商家主要为餐饮、网吧等，项目招商、销售情况一般。 区域内商业配套非常薄弱，为居住社区服务的商业设施非常缺乏。同时，区域主要干道机场高速为全封闭快速通道，这也一定程度上造成了沿路商业设施匮乏。 周边配套 本案 区域交通 三环路 机场高速 大件路 绕城高速 老川藏路 二环路 新机场路 区域内横向纵向道路交通比较发达，至市区中心非常方便。 景观 地块SWOT分析 优势： 靠近机场路，交通出行条件较好。 本项目开发商属于成都老牌开发 商，在本地具有一定知名度。 机会： 区域房产开发开始复苏，临近几个 上百亩的楼盘在一定程度上帮助聚 集人气。 劣势： 本项目用地规模不大，不利于内部景 观的营造以及项目档次的提升。 威胁： 由于各种原因，区域市场接受度不 高，尤其小高层产品的市场前景尚不 十分明朗。 市场竞争比较激烈。 结 论 对本案定位限制的规划条件 说明： 项目用地规模有限，为了追求合理的开发利润，我们建议开发小高层产品。但是受到项目用地形状的限制，在“刀把”位置摆放小高层不能达到退线要求，因此，我们认为可行的摆放方案是以小高层为主，同时在“刀把”地上摆放几栋多层建筑。 多层+小高层住