北京市商圈分析.ppt

555555 ? 2000 KPMG 商 圈 分 析 什么是商圈？ 商圈，是指以目标所在地点为中心，沿着一定的 方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。 北京发展潜力较大的三个商圈 北京已成形商圈投资对比表 商圈的层次 商圈的形态 商业区 住宅区 文教区 办公区 混合区 商圈分析的作用 合理选址的前提 有助于制定竞争经营策略 有助于制定市场开拓战略 有助于加快资金周转 商圈的特征 商圈周边情况 人口规模及特征 交通状况 竞争情况 其它 商圈周边情况 商圈基本情况（位置、氛围、商圈内市容市貌等） 商圈市政配套状况（学校、医院、银行等） 商圈主要住宅项目 商圈内餐饮娱乐设施 商圈未来规划 人口规模及特征 人口总量和密度； 年龄分布； 平均教育水平； 拥有住房的居民百分比； 总的可支配收入、人均可支配收入； 职业分布； 人口变化趋势。 交通状况 街道、路线的分布； 公交车、地铁等公交设施； 交通规划情况。 竞争情况 现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风格、经营商品、服务对象； 所有竞争者的优势与弱点分析； 竞争的短期与长期变动； 饱和程度； 形成集体凝聚力的可能性。 其它 媒体 媒体的可获得性与传达频率； 成本与经费情况 租金 法规（税收、营业范围限制、规划限制等） 商圈的特征 v.s.商圈分析的着眼点 商圈周边情况 人口规模及特征 交通状况 竞争情况 其它 客流、购买力及购买习惯 竞争者 经营效率 投资回报 亚运村商圈 商圈基本情况 地理位置：亚运村街道位于北京市北郊，朝阳区人民政府西北部，中轴路与北四环路交汇地带。距天安门9公里，辖区面积5.6平方公里。 企业：辖区内有中央属单位94家,市属单位110家，区属单位16家，非公有制企业490家。 重要场馆：奥林匹克体育中心、北京国际会议中心、北京剧院、炎黄艺术馆、中华民族园 学校：辖区内有两所大学，三所中学，五所小学，五所幼儿园。 1999年亚运村街道获首都文明社区称号。现在的全部居民小区都达市、区级文明小区标准。居民小区中有3个4000平米以上的街心花园。全辖区植树近40万株，植草坪近70万平方米，绿化面积达46%以上，已是北京市花园式街道。 商圈市政配套状况 商圈主要住宅项目 商圈人口规模及特征 该地区常住人口约12万 人口年龄多在25-45岁之间 IT精英、外企职员、自由职业者、教授、娱乐界人士及外籍人士（日本人居多） 人口受教育程度较高 客流量分析 商圈人流购买力分析 车流量调查 商圈内主要商场人流量调查 飘亮购物中心营业情况调查 北辰购物中心营业情况调查 北辰购物中心营业情况调查（续） 主要街道 公交线路 竞争情况 竞争情况的饱和分析 奥运规划 区域内，政府为申奥已明确的投资就超过几十亿美元。 如同亚运村，政府的信心在市场上会被几十倍地放大，通过政府鼓励和市场吸纳的资金将高达数千亿元。 投资的马太效应。 基本结论 商铺选择四要素 谢谢，再见！ 1.地段 抢占要地、先拔头筹 有发展潜力 2.商业氛围 人口密集度、人口结构、日均人流量、消费能力、消费结构、商业设施网点数及结构、配套结构等。 核心圈层中心圈层 3.人流量 常住人口和流动人口 4.适用性 北方投资集团内部培训 ?CBD：在ＣＢＤ的规划中，商铺面积约为４００万—５００万平方米，现在还远未达到，这里的底商还有很大的发展空间。建外ＳＯＨＯ有８万平方米的底商，每平方米价格在２８０００元至３００００元之间，面积都在２００平方米以上。 ?CID：中关村目前由海龙、太平洋、硅谷三家大型电子商场作支撑，成为华北地区甚至是全国的电子产品集散地。中关村各电子卖场每日客流总量已高达８—１０万人次，２００１年上半年中关村电子市场成交总额就达２１.４亿元，比２０００年同期增长１７４％。 CLD：以奥运村为中心，以北京最高的建筑世界贸易中心为地标，以体育经济、会展经济为龙头，在亚运商圈的基础上正在逐步形成的奥运商圈，这一片区域的发展前景不可限量，将形成真正意义上的新的城市中心。 地区 赛特商圈 国贸商圈 亚奥商圈 燕莎商圈 国展商圈 投资回报 17% 15% 14.6% 13.8% 10% 核心商圈 次级商圈 边际商圈 电影院、思研丽专业美容健身中心阳光广场店、英东游泳馆、国际俱乐部、漂亮天使女子健身俱乐部、花开富贵夜总会、小康乐宫健身俱乐部。 娱乐 名人国际大酒店〔五星〕、凯迪克大酒店〔四星〕、五洲大酒店〔四星〕、亚运村宾馆〔三星〕、华汇金润酒店〔三星〕。 酒店 北京大学口腔医院第二门诊部、双龙口腔门诊、安贞医院、中日友好医院、冶金医院、海生牙科诊所、北京市动物总医院、北京藏医院。 医院 阳光飘亮购