房地产项目管理 chp4 房地产项目计划系统.ppt

第4章 房地产项目计划系统 第4章 房地产项目计划系统 本章主要内容包括： 1．房地产项目计划的作用、主要工作内容、基本要求和工作过程； 2．房地产项目工期计划的内容和一般过程； 3．房地产项目工期计划的一般方法——横道图与网络计划； 4．房地产项目成本计划的内容和一般过程； 5．房地产项目资源计划的重要性和复杂性，以及优化的一般方法。 第4章 房地产项目计划系统 第一节 房地产项目计划概述 第二节 房地产项目的结构分解 第三节 房地产项目工期计划 第四节 房地产项目成本计划第五节 房地产项目资金计划 第六节 房地产项目资源计划 第一节 房地产项目计划概述 1．项目计划的概念 项目计划——是指在项目目标、资源供应能力等方面的基础上，项目计划者对项目实施过程及其活动进行各种规划和安排的总称，是对项目实施过程的设计。 狭义的项目计划：是指位于项目批准之后、项目实施之前的项目过程的阶段性计划； 广义的项目计划：是指项目管理中的计划职能，贯穿于项目生命期的全过程，具有全程性,随着项目的进展，在不断地细化、修改和调整。 广义的项目计划 广义的项目计划具体可划分为如下阶段： ① 项目前期策划阶段的计划。 ② 项目设计阶段的计划。 ③ 项目实施过程中计划的调整与完善。 由此可见，项目的计划是一个持续的、渐进的过程，不可能在项目一开始就编制一个详细而周密的计划。 （1）项目计划前的准备工作 ①确立目标。 ②确定制定计划的指导思想、原则、策略。 ③分析研究制定计划的前提条件、环境。 ④分析项目结构。 ⑤各项目单元定义和范围的界定。 ⑥制定详细的项目实施方案。 ⑦总工期计划和资源投入限制的确定，项目各项开支数额的工程估价确定等。 （2）项目计划的主要内容 ①工期计划 ②成本计划 ③资源计划 ④质量计划 ⑤其他计划 3．项目计划的工作流程 4．房地产项目计划过程中应注意的问题 （1）项目计划中的协调 1）加强项目计划在纵向上不同层次的计划的协调。 2）加强项目计划在项目同一层次的各部门、各专业之间的横向联系与协调。 3）加强项目组织之间的联系与协调。 4）加强项目合同之间的联系与协调。 （2）项目计划编制后的工作 1）争取项目计划的批准。 2）要争取有关方面的支持。 3）计划批准后，要落实项目计划。 5.项目计划的作用 ①通过项目计划，可分析总目标能否实现，各子目标之间能否相互协调。 ②项目计划既是对项目目标实现的方法、措施和过程的安排，又是对项目目标的分解过程。 ③项目计划是实施的指南和实施控制的依据。 6．项目计划的要求 （1）必须按照批准的项目总目标、总任务作详细的计划。 （2）项目计划必须符合实际。 ①符合环境条件。 ②符合客观规律。 ③符合项目各参加者的实际情况。 （3）满足客观的经济性要求。 （4）具有全面性。 （5）项目计划必须要有一定的弹性。 （6）详略得当。 ①技术设计深度。 ②结构分解程度。 ③项目复杂程度。 ④计划期长短。 ⑤资料和信息的详细、精确程度。 ⑥计划与项目组织的适应性。 （7）项目计划与项目风险的适应性。 第二节 房地产项目的结构分解 （一）房地产项目结构分解（WBS）的基本概念 利用系统的方法把一个项目逐层分解概念可以具体实施的项目单元，并对项目单元给以具体分析、安排的过程。 项目群→建设项目→ 单项工程→ 单位工程→分部工程→分项工程→ 工作包 工作包（work?package）是WBS的最底层元素，一般的工作包是最小的“可交付成果”，这些可交付成果很容易识别出完成它的活动、成本和组织以及资源信息。 项目结构分解的级别 WBS最常见的形式如下 （二）项目结构分解（WBS）的作用 1.保证项目结构的系统性和完整性 2.用于建立目标保证体系； 3.是建立组织，落实组织责任的依据； 4.是进行工程项目网络计划技术分析的基础； 5.是项目信息的载体，有利于进行信息管理。 （三） WBS分解的方法 自上而下法。即：先从总体考虑，然后逐层分解，直到底层。 自下而上法。即：先从底层考虑，然后不断归纳。 两者混合。对前面两种方法结合使用。 （四）工程项目结构分解的内容 1.将一个项目分解为不同层次的项目单元 ①按实施阶段分解 ②按照项目结构分解 2.项目单元的定义 （1）名称及编号 （2）工程量 （3）质量要求 （4）施工方法 （5）负责人 （6）持续时间 （7）逻辑关系 （8）成本 3. WBS编码 第三节 工期计划 1.工期计划的主要工作 主要是确定项目活动间的逻辑关系及持续时间，确保项目的及时完成。 ①安排并确定项目活动间的逻辑关系； ②根据所需资源和相关条件，估计各项目活动的持续时间； ③按总进度目标编制详细的进度计划（一般采用横道图），绘制工期