浅析房地产转让中公证法律问题及对策研究.pdf

浅析房地产转让中公证 法律问题及对策、 湖南省湘潭市公证处成本发 20世纪末，随着我国城镇住房制度改革的不断深入，城镇规模的 El益扩大和基本建设投资的不断增长，我国的房地产业出现了前所未 有的蓬勃生机，房地产市场日趋活跃。房地产转让是房地产市场的重 要组成部分。随着房地产转让Ft益频繁和产权多元化的出现，所涉及 的法律问题也越来越多，公证机关如何对房地产转让所涉及的法律问 题进行研究是十分必要的。本文试对此问题作出探讨。 一、房地产转让的含义及法律特征 房地产转让的含义：房地产转让有其特定含义，《中华人民共和国 城市房地产管理法》(以下简称《房地产法》)和《城市房地产转让管理规 定》(建设部令第45号)均已从立法上对其予以了界定：房地产转让是 指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他方式将其房地产转移给他人 的行为。房地产转让的表现形式多样，其合法方式主要包括：以房地产 作价人股，与他人成立企业法人，房地产权属发生变更；一方提供土地 使用权，另一方面或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，使房 地产权属发生变更；因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移； 以房地产抵债；法律、法规规定的其他情形。 房地产转让具有以下法律特征：一是投资大、时效长。房地产的投 资属固定资产投资。且投资金额一般都在万元以上。对于一般公民来 说其投资大都是多年的积蓄，有的甚至是一辈子的积蓄。而这种投资 的时效也很长，按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让 ·231· 暂行条例》第12条规定，居住用地是70年，商业、旅游、娱乐用地是40 年，其他用地均为50年。二是与人民群众生活密切相关。中国有句名 言：“安居乐业”。住房问题是与每个公民都息息相关的。住房制度改 革牵动着亿万人的心，是人民群众关注的热点。三是具有双方或多方 法律行为。一般情况下，房地产转让是买方和卖方双方法律行为。但 如果是福利售房、继承、赠与时，则是多方法律行为。四是排他性强。 权利主体必须是明确的、特定的法人或公民(自然人)，而不能是含糊不 清的非权利人。五是房地产来源形式多样，有出让或转让来的，有继承 或赠与取得的，有无因管理得到的等等。六是法律关系复杂，有共有关 系、抵押关系、买卖关系、继承关系、赠与关系等。七是时空跨度大，历 史遗留问题多。有的房产建成至今已有一百多年甚至几百年，居住者 已沿袭数代人，但无产权证。有的买卖无契约、无证书，买者却已居住 几十年。 二、房地产转让中公证工作常见的法律问题 在房地产转让合同(协议)的公证实践中遇到的主要法律问题有： 1．房屋产权与土地使用权证中的主体不一致。房产权证中的所有 权人为A，而土地使用权证使用人则是B。由此在公民中发生房地产 纠纷，甚至形成诉讼的案件不少。 2．已作抵押的房地产进行买卖转让时。涉及到抵押合同的期效、债 权、债务是否清结的问题，如某建筑机械厂于1999年10月出售门面， 但该厂曾于1996年将其房地产向银行进行过抵押贷款，当时还未销 除，存在纠纷隐患。 3．在房地产赠与事项中，越代赠与使家庭成员中权利义务发生偏 差，导致诉讼。张某夫妇二位老人住湖南湘潭市，有一子一女，其子女 在工作单位均有自己的住房，故未与二老共同居住，但均尽了照顾二位 老人的义务。而与二位老人共同居住的是长孙，长孙与其未婚妻相恋 两年中，存心经常同二位老人相处，取得了老人们的好感，长孙与恋人 便于1993年3月以赠与的方式骗得二位老人的房产权．从而在家庭中 引起了民事诉讼。 ·232· 4．房地产的所有权性质发生变化。这主要是城市近郊或国家征收 作特殊建设用途的农村集体所有的房地产的性质转换。某环保设备厂 原是城市近郊集体所有制企业，1996年，该厂所坐落的一带地区被划 入城市区域内，该区的农民也转为城镇居民。1999年10月该厂欲将 其中一部分房地产出卖转让，在公证审查时，发现未办理土地使用权变 更手续，不舍乎转让规定。 5．在房地产继承事项中，同时夹杂着赠与行为。在这方面的法律 问题，当前涉及面较广，有的配偶与子女对被继承人的房地产继承后， 又要将自己所继承的份额赠送给其他继承人。 以上法律问题，是房地产转让中的常见而复杂的问厨，