浅述国有企业改制中土地使用权的处置研究.pdf

土地市场类 419 浅述国有企业改制中土地使用权的处置 石 健 (江苏石油勘探局扬州225002) 土地与国有企业有着十分密切的关联，进行国有企业重组改制不可能不涉及土地问题，在国有企 业重组改制中要明确国家和企业的权利和责任，就必须理顺和明确国家与企业在土地问题上的产权关 系。长期以来，国有企业使用土地主要是国家以行政划拨方式予以配置，土地由企业无偿、无限期使 用，国家作为土地资产的所有者的权益难以实现；就财产性质而言，由于划拨土地使用权不属于企业自 己的财产或国家授权其经营管理的财产，企业作为土地使用权人无法处分和独立支配土地资产，国家 和企业在有关土地上的权利、利益和责任很不明确，形成事实上的土地产权关系不清，这与建立现代企 业制度的基本要求极不适应。因此在国有企业重组改制中必须要结合国有企业重组改制的不同形式， 采取不同方式处置土地资产，对土地产权进行重新界定和调整。通过建立科学、新型的土地产权关系， 确保重组改制企业现代企业制度的建立。 1 国有企业改制中划拨土地使用权处置的方式 所谓土地资产处置，是指在国有企业改制中，对企业原使用的划拨土地使用权按照一定的方式和 原则进行处置。虽然处置土地资产也采用划拨、租赁、出让等形式，但与《土地管理法》和《城市房地产 管理法》中所规定的增量土地的划拨、租赁、出让等方式不同，是为了国有企业改制，建立现代企业制 度，明晰土地产权关系而进行企业土地产权的重新界定和调整。根据规定，国有企业划拨土地使用权 处置方式主要有以下五种： 1．1 以出让方式处置土地资产 土地使用权出让是土地使用权取得的一种方式，同时也是土地资产处置的一种方式，是最符合市 场经济规律的一种供地方式。出让的土地使用权是土地使用者向国家购买的一种财产使用权，土地使 用者在出让年限内不仅可以占有、使用和取得土地收益，而且还可以独立支配和处分土地使用权。以 出让方式处置土地使用权，可以十分清晰地确定国家和企业的土地财产关系，不仅保证国家的财政收 入，而且对企业转变为现代企业起积极的促进作用。但是，这种处置方式需要改制企业缴纳一定的土 地出让金后，才能取得相应用的出让土地使用权，这对于本来已经面临重重困难的国有企业，无疑是相 当沉重的经济负担，国有企业为此将付出很大的代价。因此，以这种方式处置国有企业改制中的划拨 土地使用权有一定的局限性。 1．2以租赁方式处置土地资产 国有土地租赁是近几年来开始实行的一种用地方式，同时也是一种新的土地处置方式。企业通过 签订租赁合同取得土地使用权，经出租方同意可以将租赁合同转让，租赁合同转让时，合同约定的权利 义务同时转移。土地使用权租赁实质上是以有偿方式让渡土地使用权，由承租人支付租金的行为。这 种处置方式不仅能较好地明晰土地产权关系，而且可以减轻改制企业经济负担，因而能够适应国有企 业多种形式改制的需要。 1．3国家以土地使用权作价出资(入股)方式处置土地资产 土地使用权作价出资(人股)是国有企业改制中特有的一种土地处置形式，是指国家以一定年限的 国有土地使用权作为出资投入到改制后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有。新设企业可依照 土地管理法律关的规定转让、出租、抵押土地使用权。 1．4以保留划拨方式处置土地资产 以划拨方式取得国有土地既是一种用地方式，同时也可以作为一种处置方式。目前大多数国有企 业使用的土地是划拨土地，一般而言改革后的企业既然是按现代企业制度的要求建立起来的新型企 420 江苏省土地学会2003年度土地学术年会论文集 业，不应当再有划拨土地的存在。但是，从实际出发，考虑到国家安全和公共利益，根据国家产业政策， 对关系国计民生、国家安全和公共利益的行业，在一定时期内仍然保留划拨方式，如基础设施、公共事 业、国家安全及国家重点扶持的能源、交通、水利企业，土地使用权保留划拨方式，几乎为世界各国所接 受，我国也不例外。 1．5土地使用权授权经营 所谓土地使用权授权经营，是指国家将一定年限的土地使用权作价后，授权给特定企业进行经营 管理，该企业可以向其直属企业、控股或参股企业以作价出资(入股)或租赁方式配置土地，这种方式有 种于盘活企业土地资产，优化配置