浅析房地产估价的风险、责任和防范研究.pdf

浅析房地产估价的风险、责任和防范 孙玉霞程海涛 (深圳市世联土地房地产评估有限公司) 【摘要】房地产估价行业作为第三方见证机构，出具的评估报告将影响到银行贷款、 法院判决以及政府拆迁补偿等重大经济、社会活动，其面临着较大的职业风险。本文以风 险为主线，从房地产估价风险的表现形式、来源、法律责任及风险防范等方面进行了分 析，指出房地产估价风险的产生源、法律后果和风险的防范措施等。 【关键词】房地产；估价；风险；责任；防范 房地产估价行业作为第三方见证机构，其出具的评估报告将影响到银行贷款、法院判 决以及政府拆迁补偿等重大经济、社会活动。房地产估价和其他行业一样面临着风险，但 房地产估价风险与其他行业风险存在明显的区别，这主要是由于房地产估价的行业特点决 定的。房地产估价作为第三方见证机构，一方面处在公正、客观的角度出具公平的价值， 另一方面在为客户提供服务收取评估费用。房地产估价不仅仅是追求企业利润的简单经济 活动，也是对房地产公开市场价值的一个客观反映。因此，房地产估价中的风险不仅有来 自于一般经济活动的经营风险，也有估价机构及估价人员的职业道德、技术水平等风险。 一、房地产估价风险的表现形式 风险是指遭受损失或损害的可能性。这是通常理解的风险概念，是损失发生的不确 定性，如果能够确定风险一定发生或一定不发生就不能称其为风险。风险的本质是人们 主观无法确定的因素，是不能预期、不能判断的情况，并可能使行为主体遭受损失或 损害。 房地产估价风险可以理解为由于从事估价活动而发生损失或损害的可能性。由于这种 损失或损害一般来自于法律诉讼，所以这种风险实际上是估价的法律责任风险。这种法律 责任风险主要体现在估价结果偏离估价对象的客观价值允许范围的可能性。表现在以下几 个方面： (1)房地产评估企业片面追求企业经济利润最大化，为迎合客户的需求，出现偏离事 实或不遵守相关行业标准的行为的可能性； (2)房地产评估人员在回扣等不良个人利益的驱使下，利用房地产评估企业的管理漏 洞，违反职业道德恶意出具失真报告的可能性； 697 第十部分其他 (3)房地产评估机构及个人从事超越其获准从事的评估业务范围和其能力所不及的评 估业务的可能性； 、 (4)房地产评估人员在遵守相关行业标准和职业道德前提下，具体评估过程中出现的 技术性失误或重大错误的可能性。 二、房地产估价风险的来源 房地产估价风险主要来源于房地产评估企业的经营风险、评估人员的道德风险、评估 人员的技术风险等。关于评估企业的经营风险和评估人员的道德风险易于理解。下面着重 分析在房地产评估作业过程中的各种技术性风险，主要从政策法规风险、技术参数选择、 估价活动参与者、市场运作、估价人员的主观判断等方面进行阐述。 (一)政策法规对房地产估价风险的影响 房地产价值是房地产的权益价值，受政策法规的影响很大，国家及地方对房地产出台 的相关政策直接对房地产市场及价格产生影响。比如：2006年5月17日，国务院常务会 议提出了进一步引导和调控房地产业的六条针对性措施(简称新“国六条”)。相隔13天 后于5月30日，国家九部委出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，曾一度 使房地产话题成为各大媒体及报纸的头条，也使房地产的市场价格有很大的波动。又如： 深圳市国土资源和房产管理局要求2007年7月份起网上打印居间合同的规定，以及近期 将强制征收个人所得税的传闻，对深圳市房地产二手房买卖市场具有较大的影响。深圳市 国土资源和房产管理局2007年8月9日公布的数据显示，7月份深圳商品住宅成交均价 9778元／平方米，比6月份下跌了1．7％。由此可见，房地产价值受国家宏观政策的影响 较大，且这种影响是估价人员难以预测和准确把握的。 (二)估价活动参加者对房地产估价风险的影响 估价活动的直接参与者为委托估价方与受托估价方，委托估价方可以是个人、企业、 事业单位、政府等，受托估价方为经注册具有估价资质的房地产评估公司，估价过程中还 有一些间接参与者，如拆迁评估中的被拆迁户、