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巴龙国际贸易中心项目招商策划书 项目招商分析 巴龙建设集团有限公司?王勇 2007年12月 目 录 ?第一部分 商业定位 第一章 项目总体定位 第二章 商业业态定位 第三章 商业定位 第四章 商业管理定位 第五章 商业经营业种定位 ?第二部分 招商策略 第一章 招商总策略 第二章 招商阶段设置 第三章 招商工作计划表 临沂市南坊新区城市规划 巴龙国际项目地理位置---南坊新区简述 ? ???临沂市南坊新区位于临沂市区正北部，祊河与沂河交汇口的北侧。东至沂河，西至祊河，北至总体规划中确定的北外环，南至祊河与沂河交汇口，用地面积52.03平方公里。 新区职能定位为市级市政服务中心、文化中心、体育中心、商业副中心、高教科研区、滨水休闲度假区所在地，中、高档住宅区。新区规划是根据省政府1999年批准的《临沂市城市总体规划（1996年—2010年）》，结合两院院士吴良镛、周干峙指导编制的《临沂城市空间发展战略研究》，调整充实后形成的分区规划。规划期限为2003—2020年，发展规模为到2010年人口达到24万人，建设用地27.7平方公里；到2020年，人口达30万到36万人，建设用地规模30至36平方公里。  ?? ??建设南坊新区是临沂市委、市政府解放思想，抢抓机遇，加快城市化进程，提升兰山城区城市功能，促进经济社会协调发展的重大战略举措。新区建设实行市场化运作。建设用地主要是1997年批准的《临沂市城市土地利用总体规划》（1997年—2010年）中确定的建设用地、村庄、企事业用地和近年来清理的违法建设用地。建设方式主要走旧村改造的路子，建设资金主要通过“政府策划，财政支持，市场运作”的方式筹措。 ??? ?新区规划科学，布局合理，水、电、热、气等设施配套齐全，?医院、学校、公园、体育设施、文化娱乐设施应有尽有。建成后，将成为生态环境优美、现代气息浓郁、文化教育发达、金融商业兴隆、各种功能完善的滨水生态新区和临沂市新的政治、文化、商贸中心 临沂市南坊新区规划 ??? 临沂市南坊新区位于临沂市区正北部，祊河与沂河交汇口的北侧。东至沂河，西至祊河，北至总体规划中确定的北外环，南至祊河与沂河交汇口，用地面积52.03平方公里。  新区职能定位为市级市政服务中心、文化中心、体育中心、商业副中心、高教科研区、滨水休闲度假区所在地，中、高档住宅区。 新区规划科学，布局合理，水、电、热、气等设施配套齐全，?医院、学校、公园、体育设施、文化娱乐设施应有尽有。建成后，将成为生态环境优美、现代气息浓郁、文化教育发达、金融商业兴隆、各种功能完善的滨水生态新区和临沂市新的政治、文化、商贸中心。? 前言 商业物业是房地产业里经济价值最高的物业形态，在动态的经济大环境中，商用物业疲惫的活跃着——高回报刺激着巨资开发；而经营的艰难加大了风险。要让商业物业从“炙手”向“可热”转化，就要在分析大的物业环境下，结合项目本身，步步为营，攻克风险的城堡。 商铺时代的来临，催化了商业市场的竞争，加速了城市商业的繁荣，新兴商圈挑战传统商圈，随着城市改造步伐的加快和商铺概念的深化推广，临沂市兰山中心商圈和批发大市场的商圈的局面即将被打破。 巴龙国际项目要在激烈的商战中占据最高点，就要做好工作中的每一环，而招商在工作环中是关健的一环，它赢与否关系着销售战的再打策略。要做好招商工作就要有一个好的招商策略来指导。我们的招商策略在“赢了再打”的总策略下，各工作环节环环相扣，做好“赢”的工作后，然后“再打”下一战役。项目要生存，必须做好招商工作，积累前期客户；而招商的成功要有一个好的策略才能得以保证。但策略不是凭空而生的，是在市场的基础上，对商业准确定位后，光在概念上创意不行，在经营上还要有思想。 巴龙国际项目不是一个简单的商业地产或商业经营项目，因而在对它进行评介和探索其商业价值所在时，是在宏观区域市场范畴和大流通领域里寻找恰当的出路。 策划报告在充分的市场调查基础上，深入研究了临沂市的商业发展格局，创造性的提出了“五星级酒店、五A智能化写字楼、外商零售、金融、文化娱乐及会展中心”的市场形象定位概念和百货零售中心定位，是一个集高档购物休闲中心ShoppingMall、商务办公ＬＯＦＴ、星级精装修服务式公寓、空中别墅等产品组成的大型集约商务综合体，能够充分体现出本案的相对市场优势，“五星级酒店、外商零售、文化娱乐及会展中心”的市场定位全面体现本案的核心竞争力，具有足够的市场引爆力。 鉴于此，我们针对市场调研报告中的部分内容进行了深度分析。 由于临沂市地产业总体竞争环境