汨罗2009年房地产市场报告.pptVIP

报告调研背景及研究思路 1、调研背景 根据贵司提供的有关地块及项目的初步设想，经与贵司分析与研究，确定了本次调研的目的、对象、内容和方法。 2、调研目的 本次调研的目的是通过对汨罗住宅市场供应状况、房地产市场状况、商品房细分市场的研究、以及对现有项目区域公寓、高品质的项目的供应量、销售量、价格及产品品质等方面进行深入分析与研究，为本项目的最终市场定位提供有效依据。 3、调研对象 本次调研的主要对象以项目所在区域的住宅项目市场。 目 录 第一章、汨罗宏观环境 第二章、房地产市场整体环境 第三章、汨罗区域市场专项研究 第四章、典型项目与竞争关系分析 第五章、项目理解 第六单、本案建议 第一章、汨罗宏观环境 第一节、汨罗概况 1、基础信息： 汨罗市地处洞庭湖畔，总面积1562平方公里，总人口65万。 1966年分家建县，1987年撤县建市。汨罗既是世界文化名人屈原怀沙自沉之处，开国元勋任弼时诞生成长之地，还哺育了杨沫、白杨、康濯等文艺名家。湖南百景的屈子祠、任弼时纪念馆每年吸纳游客50万人次。汨罗江砂金砂储量居长江以南各县(市)之首。工业基础好，已形成化工、机电、建材、冶金等门类较齐全的工业体系。 2、行政规划： 1984撤乡建镇。城关镇、汨罗镇、新市镇、古培镇、白水镇、川山坪镇、高家坊镇、弼时镇、李家塅镇、沙溪镇、黄柏镇、长乐镇、三江镇、大荆镇、桃林寺镇、屈子祠镇、范家园镇。12个乡：城郊乡、红花乡、黄市乡、玉池乡、天井乡、古仑乡、智峰乡、八景乡、火天乡、新塘乡、白塘乡、磊石乡。辖村（居）委会413个，村（居）民小组6189个。全市土地总面积193.92万亩，其中耕地51.16万亩。城区面积近10平方公里。 第二节 汨罗市宏观经济发展概况 1、汨罗市人均国民生产总值（人均GDP）分析 2、汨罗市2003-2008财政收入分析 3、2003-2008年汨罗市城镇居民人均可支配收入分析 第三节、汨罗交通格局 第四节、汨罗城镇规划 第二章、汨罗房地产市场整体环境 第一节、汨罗房地产开发投资额情况及商品房分析 第二节、2003-08年汨罗市全社会固定资产投资对比分析 第三节、 2003-2008年建筑业投资分析 『重点信息』汨罗市建筑行业投资仍然持线性持续增长,同比增长的幅度开始放缓,08年属于市场不景气的一年,但增长率仍然达到9.6 『佐佑观点』随着开发区的发展，在建筑行业的投资金额只会稳定增加，投资增长率不会出现太大比例波动。 第四节、汨罗房地产板块发展分析 1、区域板块说明 1、各板块概况 1）老城中心区： 板块概况：交通便利，生活配套齐全。受地块条件的限制，汨罗人心目中的高档居住区，紧邻市政府、行政中心。 建筑类型：多层电梯、小高层建筑为主。 、 户型面积：户型面积偏大，三房面积在130－155㎡（代表楼盘中天家园）， 销售价格：在售楼盘电梯销售均价在1800-2000元/㎡(代表楼盘中天家园、帝豪国际）。 2）老城区中，城郊结合区： 板块概况：地理稍偏，市政配套较少，开发楼盘多，而建筑规模普遍较小。 建筑类型：多层楼梯间建筑为主。 户型面积：户型面积偏大。两房面积在89㎡之间，三房面积在125－138㎡之间，四房面积在140㎡－160㎡之间。（代表楼盘香樟御景） 销售价格：板块销售均价在1500元/㎡左右。 『城市发展说明』汨罗整个城市发展方向是东移南拓，城市的中心向东、南方向偏移，城东、城南成为房地产开发的热点板块。其中住宅利润空间小，项目利润点基本以商业为主，商业地产开发成为房地产开发的热点，占房地产开发较大的份额,目前市场商业供求已经明显饱和，市场热度已经下降，本案在定位商业时需考虑市场变化。 第三章、汨罗区域市场专项研究 第一节、汨罗房地产市场产品分析 园林及配套 第二节、汨罗房地产市场综合交叉分析 1、汨罗面积与去化的交叉分析： 佐佑观点 汨罗房地产消费市场受到家庭人口的居住习惯，其产品面积90-140平米大众精品型房地产市场深受欢迎。 目前购房者购买的目的主要是改善居住条件（以小换大、以旧换新）、结婚购房、城市改造引起购房，所以投资意识不强。 面积适中、功能较为合理的商品房销售速度最为出色；在户型面积三房超越140㎡和四房超过160㎡的产品因为高总价，销售效率就开始放慢。 客户群体：当地居民消费水平的提高,特别是80年代后的新青年、企业中级管理阶层以及本地人到外地打工回来购房等，中等面积的三房受市场青睐，二房也开始走向市场 2、汨罗价格与去化的交叉分析： 第三节、汨罗房地产市场客户群体来源区域分布 板块竞争力 第二节、汨罗房地产市场客户群体年龄分布 第三节、汨罗房地产市场客户群体职业分布 第四节、客户群体分析小结 汨罗市区本地居民是目前房地产主要客户群体。